北京推行二手房交易业务“带押过户”，卖房不消先结清贷款

交易过二手房的时间的人们都知道，假如这套房子原先有贷款，卖家先必要结清之前的贷款，然后才华完成过户交易业务，买家再申请新的贷款。

但不少人在这个环节碰到了困难，数额不菲的贷款必要下结清，要么就是卖家到处筹钱、以致去借高息的“过桥贷”，要么就是买家先行付出首付款或垫付资金“帮”买家结清贷款，房子还没过户就先付钱，买家也不放心。

这个困难如今办理了！

北京银监局、央行营管部、市规自委、市住建委本日团结发布关照，在全市推行二手房交易业务“带押过户”。克日起，个人二手住房交易业务中，交易两边可以志愿选择使用“带押过户”服务，交易业务时不必结清先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”贷款业务，办理房屋过户和抵押登记。

1

先解读两个各人最关心的题目，一是哪些二手房交易业务可以使用“带押过户”？

根据此次四部分的《关照》，北京在全市推行二手住房交易业务“带押过户”业务。“带押过户”业务的实用范围，要同时四个方面的条件，一是本市个人存量住房交易业务；二是买方须是全款大概办理的是个人住房商贷购房；三是卖方未结清的贷款须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；四是所交易业务的住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押。

也就是说，这套被交易业务的房子，之前没有还清的贷款必须是商贷，假如是组合贷的话，必要将此中的公积金贷款部分还清。而卖家新申请的贷款也必须是商贷、全款购房也没题目。换句话说，就是公积金贷款是不到场“带押过户”业务的。别的，这套房子之前只能有一次贷款抵押，除了房贷，不能再有其他的抵押贷。

第二个题目是怎样办理“带押过户”？

之前不少都会对于“带押过户”，接纳的是公证后解抵押、设置专门代还款机构等方式，交易两边仍然有肯定的资本，而且也要推行公证等手续。

而这次北京则是运用已经成熟的二手房交易业务资金羁系政策，以及抵押登记网上办理模式，创新的推出了由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行付出资金的模式。

详细来说，就是第一步：二手房的交易两边先约定好同意“带押过户”，办理网签；第二步：是去银行申请“带押过户”，与两边贷款银行约定首付款羁系账户等事项、买方将首付款打入资金羁系账户；

第三步：交易两边就可从前往登记大厅办理“带押过户”登记手续，办理过户，并办理二次抵押权手续；第四步：买方的房贷银行通过羁系账户向卖方贷款银行付出原贷款余额并向卖方发放贷款，之前的房贷排除抵押。

假如是卖家的首付款及新贷款金额不敷以结清卖方贷款的，由卖方先行向原贷款银行补齐差额部分。

这次北京推行的“带押过户”，应用范围比力广，卖家和买家可以是同一家贷款银行，也可以不是同一家贷款银行，也就是可以跨行贷款。举个例子，卖家原先的贷款假如是工商银行的，买家的新居贷假如想申请建立银行的也没题目。

而且，买家假如是全款的话，也可以使用“带押过户”业务。也就是不消再通过中介公司的包管（但是有包管费的哦），可以将购房款交入约定的交易业务资金羁系账户中，踏踏实实的完成交易业务。

2

着实在此次全市推行前，北京已经举行了小范围的试点，试行“带押过户”的办理流程。

北京我爱我家的一家门店之前就试点了一笔“带押过户”业务，经纪人小王说，客岁11月尾，一处位于通州区的房产必要交易业务，但交易业务的一个难点就是结清贷款，这套房子有两笔抵押，除了房贷外，另有一笔抵押贷，卖家还清了抵押贷，但没钱再还清房贷了，而买家以为还没有过户就先付出首付款不放心。

而且即便是结清房贷，也必要提前一个月预约，交易两边又盼望能在春节前完成。

小王之前颠末了内部培训，相识“带押过户”可以办理这个题目，于是主动向交易两边提出可以申请“带押过户”试点，两边也同意了。

由于疫情的缘故因由，两边是从12月尾才正式开始交易业务的下一步流程，两家的贷款都选择的是建行，固然是试点“吃螃蟹”，但办理的流程并没太慢，买家申请贷款从面签到批贷用了约莫一周的时间。

批贷函下来之后，小王就约了交易两边以及银行职员一起到通州区不动产登记大厅办理过户，大厅里也是全部手续一个窗口通办，上午就全部办完了。

再等了几天，买家新申请的贷款放款了，由于新贷款的金额要比之前的房贷多，因此此中一部分银行直接划转结清了之前的贷款，另一部分打入了卖家的银行账户中。整个的交易业务也在春节前全部完成。

“末了无论是卖家照旧买家都非常满足，如许的方式下，既省钱又节省了时间，而且手续也不繁琐，非常便捷。”小王说。

3

如今北京的二手房交易业务中，7成以上是通过贷款购房，代价稍低的平凡住房交易业务中占比更大。北京这次推行的“带押过户”，对于刚需和改善性购房家庭来说，将实着实在的受益。

起首是减轻了二手房交易业务的资金压力。已往，先结清贷款再办理过户，卖家通常必要到处筹款还贷，有的以致去借高息的“过桥贷”，贷款利率通常是一个月1%到2%，借一百万就是一两万元的费用。有的是买家先付首付款或垫付资金来“帮”卖家提前还贷，但还没交易业务就出钱，买家也不放心，通过中介公司包管，又有肯定的包管费用。

而办理“带押过户”，卖家之前的贷款就不消先还清，买家新申请的贷款将直接用于还清原房贷。如许交易两边就不消再负担结清贷款额外的费用。

其次是北京这次的模式很安全，能最大程度的掩护交易业务资金的安全。买家的首付款或全款打入的是资金羁系账户，在确认“带押过户”完成后，银行才会将首付款和贷款划至卖家的贷款银行账户，排除原卖方贷款的抵押。

末了是手续简朴、二手房交易业务周期将紧缩，交易“二手房”更加方便。

着实在实行了购房资格稽核即时出效果、“连环单”并行办理等一系列便民政策后，北京的二手房真正的交易业务已经很快了，制约二手房交易业务周期的重要是筹款结清原房贷等交易业务手续外的因素。而这次推行“带押过户”后，结清房贷这个环节已经没有了停滞，二手房交易也将更快了。

必要分析的一点是，无论是客岁9月推行的二手房“连环单”并行办理、照旧这次的“带押过户”，北京的调控政策都没有任何厘革，在保持房地产调控政策稳固的基调下，偏重对二手房交易业务环节的堵点、痛点举行流程优化、再造。在优化营商环境、简化交易业务流程、更加方便群众交易业务上“下功夫”。

4

“带押过户”实验了，肯定也会触及一些既得长处方，比如一些小贷公司，他们所谓的“过桥贷”将没有了市场。为了确保新政能实着实在的落实，购房者能真正受益，这次四部分还提出了一系列的要求。

对于各房地产中介机构，四部分要求其在提供经纪服务时，要主动向交易两边先容“带押过户”交易业务模式，不得逼迫使用“过桥贷”等增长客户交易业务资本。

同时，各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外包管费或服务费。

各区不动产登记大厅要一窗办理把不动产转移登记、抵押权变动登记及抵押权设立登记业务，做到共性质料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。