一文讲透：从大跌40%到频频涨停，公募REITs见底了吗？

每经记者：李蕾每经编辑：彭水萍

用“大落大起”来形容这一年多公募REITs产物的走势，恰如其分。

根据Wind数据，2023年全市场已上市的29只公募REITs中，二级市场代价环比2022年上涨的只有1只；与此同时，有9只产物2023年跌幅凌驾20%，以致有2只整年跌幅凌驾40%。

而到了2024年，尤其是进入2月之后，REITs板块睁开了大反攻。中证REITs（收盘）指数全月上涨凌驾12%，将本年同样体现强劲的中证30年国债指数等远远甩在死后，多只产物直接涨到停牌，实现了南北极反转。

不绝以来，妥当、安全、收益中等、相宜恒久持有等，都是公募REITs作为投资产物的“脚色定位”。尤其是长线的机构投资者，已往很多都是将REITs作为低颠簸的固收类资产来举行设置。但这类产物通过在二级市场的体现告诉各人，“妥当”并不是它唯一的底色，岂论是公募REITs自身的发展，照旧市场和投资者对于这类产物的认知都还处于低级阶段。

履历了客岁的大跌和本年的连续涨停，公募REITs二级市场已经见底了吗？影响这类产物涨跌的因素到底有哪些？将来又将走向何方？

“坐过山车”的公募REITs：从下跌40%到频频涨停

2021年6月21日，首批根本办法公募REITs试点项目在沪深证券生意业务所挂牌，我国REITs市场正式扬帆起航。

作为公募行业的创新产物，REITs的面世引发了市场和投资者的广泛关注，再加上基金公司和原始权益人的共同发力，首批公募REITs岂论询价、认购照旧在二级市场都交出了一份漂亮的答卷。

《逐日经济消息》记者根据Wind统计发现，2021年全市场11只已上市产物匀称涨跌幅为16.71%，涨幅最大的富国首创水务REIT当年上涨了39.4%，体现了投资者高涨的热情。

2022年是公募REITs市场回归理性的一年，年内环比下跌的产物已经凌驾了上涨的数目，而这种环境到了2023年开始愈演愈烈。Wind数据体现，停止2023年末，国内29只公募REITs匀称收益率为-16.53%，低于同期公募偏股肴杂型基金指数的-13.52%。若与沪深300指数11.38%、上证指数3.7%的年度跌幅相比，中证REIT（收盘）指数在2023年更是以28.26%的跌幅跑输市场。

有业内人士评价，2023年是公募REITs有些“失位”的一年，REITs的产物属性与现实收益本领之间出现了错位。

但进入2024年，尤其是2月开始，公募REITs进入了“大反攻”模式，出现了一波痛快酣畅淋漓地上涨。

《逐日经济消息》记者做了一个对比，下图是停止3月8日，本年以来中证REITs（收盘）指数、中证30年国债指数和上证综指的累计涨幅对比。从这个走势图可以看出，中证REITs指数开年以来震荡下行，而30年国债指数却一起向上、势头强劲。但进入2月之后，中证REITs指数却异军突起，到2月尾就逾越了本年大热的中证30年国债指数，停止3月8日年内上涨7.29%，乐成实现后来居上。

而从单只产物的体现来看，从2月至今，多只公募REITs也是涨势惊人，单月涨幅能靠近以致凌驾30%，而且频频涨到停牌，很洪流平上修复了此前的大跌。

“大起大落”背后，什么在影响公募REITs的走势？

回顾2023年公募REITs二级市场的走势，上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟告诉《逐日经济消息》记者，客岁3月着实市场就出现了一些下跌的苗头。而从事厥后看，有几个标记性变乱引发了这类产物根本面的厘革，也成为后续广泛回调的导火索。

一是在2023年年初，建信中关村REITs连续发布年报和一季报，体现该基金根本办法项目公司出租率由上市初期的凌驾90%直降至68.47%，由此造成了市场和投资者的担心。“之前各人对中关村的等待值是偏高的，这个产物上市的时间点也是财产园区市场团体处于高点的状态。当出租率降落这一根本面的厘革没有被市场和投资人实时地消化，就导致了各人的担心和市场走势的连续下跌。”

二是在几个月之后，华安张江光大园REIT在原有根本办法项目的退租面积尚未完成去化的环境下，扩募拟购入根本办法项目的一个紧张承租方又被迫关停。主力租户占比高原来是华安张江光大园REIT的一个亮点，扩募资产也是业内公认质量比力好的，但由于“黑天鹅”影响又造成了根本面的紧张逆转。

第三，多只高速公路REITs在2023年初连续发布年报，但由于受到疫情、车流量等多方因素影响，导致项目谋划不达预期，也引发了根本面的厘革和市场的负面反馈。

除了根本面这类比力根本的影响之外，资金面和政策面因素也会对公募REITs的走势产生非常直接的打击。

起首来说资金面。要明确资金面临公募REITs市场的影响，我们有须要对这类产物的投资者构成做一个梳理。

根据Wind数据，《逐日经济消息》记者统计出了全市场27只已有数据（停止2023年中报）的公募REITs产物持有人结构。

结果体现，这27只产物中，机构投资者的匀称占比高达93.7%。固然也有多只产物的个人投资者占比凌驾10%以致20%，比方中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT、建信中关村财产园REIT和中原越秀高速公路封闭式根本办法REIT等，但机构投资者照旧当前公募REITs市场的绝对主力。

如许一来的结果是什么呢？朱元伟指出，由于投资REITs的投资者大部门都是机构，其风格具有同质化特点，遇见市场下跌时的反应都趋同，一旦到达止损线就必须逼迫卖出。

但另一方面，公募REITs的市场容量着实非常有限，全部产物的发行规模刚过1000亿元，现实流畅盘也就在300亿、400亿左右。一旦有机构大额卖出，就很容易把代价砸得比力狠，从而导致更多机构持仓触及止损线，形成大规模赎回负反馈。“客岁年中各人看到的大幅下跌，根本上就是这几个故事的反复上演。”

末了来说下政策面的影响，也是举足轻重。最直接的一个例子就是2月初证监会发布的《羁系规则实用指引——管帐类第4号》（以下简称“管帐类4号”），让机构偶然机把投资份额计入自己的OCI（其他综合收益）账户里，从而淘汰对其当期利润颠簸的打击。这一利好对2月公募REITs市场的上涨形成了直接支持。

博时基金根本办法投资管理部基金司理刘玄就对《逐日经济消息》记者表现，近期公募REITs市场回暖态势比力显着，一方面受益于本年以来信息披露规则的进一步细化与完满，有助于提升REITs产物的透明度，加强对投资人的吸引力；另一方面也与近期的政策变更有密切关系，中国证监会发布的管帐类4号就在较洪流平上缓释了市场卖压，为市场注入了恒久资金的投资信心。

另一位头部公募的REITs基金司理也告诉记者，公募REITs的二级市场生意业务代价受到多种因素的影响，除了底层根本办法项目的运营环境之外，还包罗羁系政策、市场运动性、极度变乱、负面舆情、投资感情等其他因素，“应从完满估值定价机制、丰富投资者结构和投资方式、完满做市商制度等方面，对当前中国REITs二级市场创建举行进一步优化”。

超跌项目估值得到修复，公募REITs见底了吗？

在履历了近段时间的“抨击性”反弹之后，近期中证REITs指数的上涨开始从陡峭变得平缓起来。全部人都在关注几个焦点标题：公募REITs见底了吗？涨势是否还能连续？

对此，多位受访人士都对《逐日经济消息》记者表现，短期来看，本轮上涨着实是由政策变乱驱动，市场感情以及运动性回归后的超跌反弹行情，前期超跌项目估值有所修复。

朱元伟就坦言，从2021到2022年，公募REITs产物动辄上涨30%、40%，自己就“不太正常”；而到了2023年又大跌30%以上，这此中就存在超跌。“毕竟它的底层资产是不动产，即便是由于租金或出租率等因素出现颠簸，当代价过于偏离公允代价时照旧会向中线回归。”

上述REITs基金司理也指出，颠末本年2月份以来的强势反弹后，部门超跌项目估值得到肯定修复，后续需细密追踪年报以及一季报根本面增量信息，后市或将出现分化走势，需密切关注根本面的边际厘革。

刘玄则表现，从国际成熟的REITs市场的恒久发展规律来看，REITs恒久投资代价相对稳固，其恒久代价仍将向内涵代价回归，“公募REITs产物终极的代价回归照旧要落着实宏观经济的规复预期以及根本办法资产现金流的稳固性和可猜测性上”。

不外客观而言，单纯的“超跌”着实并不肯定导致中线回归，而是必要满意一系列条件。公募REITs市场从客岁3月开始下跌，到本年2月着实已经连续下跌了近一年时间，但在这个过程中自动买入、“捡自制”的机构着实并不多。

换句话来说，这个市场着实并未如假想一样平常，自动、有用地回归公道估值。

朱元伟分析，公募REITs的机构投资者中，为数不少是以固收为主的投资人，比方券商自营盘中一样平常都是由固收团队来负责投资REITs，险资也与此雷同。受资金属性和投资风格影响，他们通常都把公募REITs产物当作固定收益产物来恒久持有，颠簸时也缺乏特别强的动力来不独止仓，因此当市场出现超跌也就没有那么多增量资金来“冲破僵局”。

在这方面我们可以看到，羁系层不绝在发力，号令以社保、险资等为代表的恒久资金进入公募REITs市场。朱元伟和团队也提出了发起，渴望羁系能放开全部公募基金来投资REITs，而不止是当前的FOF基金。

除此之外，跟踪REITs的指数化产物也被市场和投资者寄予厚望。正如朱元伟所说，REITs ETF既可以为市场带来增量资金，也可以资助散户用一种更稳妥的方式来投资公募REITs产物。“推出这类产物的硬件条件着实已经满意了，是一个本年非常值得等待的方向。”

“妥当”照旧底色吗？专家：不可因噎废食，否定公募REITs的投资代价

回到首批公募REITs上市时，妥当、安全、收益中等、相宜恒久持有等都是这类产物的标签，以至于很多投资者将REITs与债券等固收类产物画上了等号。

但从2023年到本年年初，公募REITs用二级市场的体现为全部人上了一课，那就是“妥当”不是这类产物唯一的底色，低颠簸也并非其特性。

根据Wind数据，《逐日经济消息》记者统计了停止3月8日，包罗公募REITs、平凡股票型基金、肴杂型基金、纯债基金和二级债基等几种差别范例基金的匀称年化颠簸率，结果如下：

由这份统计可以看出，公募REITs的匀称年化颠簸率仅次于平凡股票型基金，以致高于肴杂型基金，更是远远将二级债基和纯债型基金甩在死后。

固然，公募REITs诞生的时间尚不敷三年，用这么短期的年化颠簸率来与其他范例基金相比，参考代价是要打扣头的。

在很多业内人士看来，作为资源市场服务实体经济的紧张金融产物，公募REITs从来不是资产上市的一锤子生意业务，而是一份事关几十年产物存续期的左券，还必要在时间的土壤上茁壮发展，短期内存在妨害也很正常。

正如上述REITs基金司理所说，我国境内的公募REITs市场仍处于起步阶段，长线资金缺位、团体规模有限等标题依然存在，生意业务代价也会受运动性、投资者代价判定、市场感情等很多不确定因素的影响，造成短期内公募REITs代价存在较大颠簸的大概。但也不可因噎废食，否定公募REITs的投资代价。

朱元伟也表现，如果对公募REITs的观察周期压缩至几个月或一年左右，那这类产物的体现真的谈不上妥当。以美国和日本为例，这些成熟市场的REITs颠簸率也并不显着低于股票。但如果将时间周期拉长到10年、20年，由于REITs的底层是不动产跟根本办法，这两类资产天然就有抗通胀的本领，再加上产物团体回报还包罗分红、资源利得等，总体而言照旧比力妥当的。

“我以为，随着政策面的改变和投资人结构的改善，将来REITs市场照旧会渐渐趋于稳固。”

那么，当前REITs是否已经具备恒久投资代价？投资者又该怎样选择恰当的公募REITs产物？

刘玄对记者指出，2023年二级市场出现较大幅的调解，现在部门公募REITs产物已具备了较强的恒久投资代价，近期公募REITs市场的回暖也体现了市场对REITs设置代价的认可。

上述REITs基金司理也表现，放眼中恒久，在羁系以及市场各方的连续推动下，REITs市场的中恒久设置代价愈发明了。供给端，支持性政策规则连续优化以及优质项目入市，或将激活市场规模连续增长；需求端，若长端利率连续下行，REITs这一类的高分红产物仍具有设置吸引力。

详细使用上，朱元伟发起，起紧张关注行业远景和底层资产，固然REITs的底层资产都是根本办法，但是分属于差别的行业和范例，在宏观经济差别情况下大概差别区位条件下，其现金流特性也存在较大差别。“投资者可以团结自己的个性化需求举行选择，但通常发起关注韧性比力强、随宏观周期颠簸较小的产物，比方以保租房、公用奇迹、能源为底层资产的REITs，由于更贴近消耗者的刚需，以是受宏观经济厘革影响的程度更低。”

其次，在同一行业里，发起探求细分龙头。龙头企业通常在团体力气、资源天禀、运营服从等方面具有上风，低于市场风险和其他颠簸的本领更强。

再次，发起接纳更恒久、更分散的投资计谋，投资者一方面在客观熟悉REITs公道估值的根本上低落持有资本、获取更大的安全边际，通过恒久持有获取妥当收益；另一方面，可以构建一个相对稳固的组合，大概投资即将推出的指数基金大概ETF产物，比买入单只公募REITs更加安全，更贴近散户将其作为理财设置、安全性要求更高的特性。

逐日经济消息