“土地供应是中国房地产的底层逻辑，面粉涨了，面包才华涨。”

文 / 巴九灵

观察标杆：杭州

小武是一名房产中介，在杭州拱墅区香积寺路一家链家门店上班。那儿属于大关板块，地段良好，老房居多，总价不高，适当刚需，是二手房中介的“必争之地”。前不久，马路对面又开了一家链家门店。

停放在老链家店门口的电瓶车好像变少了，店里的工作职员零零星散，有一种即将倒闭的感觉。但假如绕到店后门，却是另一番环境：几个西装革履的中介在打电话，开头出奇划一：“本日来看房吗？”

透事后门的大玻璃窗还能看到会商桌。一到晚上，买家和卖家两军对垒，剑拔弩张。表情阴森的每每是卖家，看着对面举起的屠龙刀，赌气般说道：“这个代价没有谈的须要。”

就在一个月前的3月14日，杭州发布楼市新政，公布全面取消二手房限定、缩减增值税免征年限。根据杭州贝壳研究院数据，这一个月来，杭州市区整个二手房生意业务到达9000多套，新增客源和新增带看同比增长了50%以上。

“3·14新政”让二手房市场忽然热闹了起来。之前开单少、担心完成不了业绩的小武，这两天为了带客户看房，还放了小巴一次鸽子。

小武的形貌根本符合“挂牌量和带看量激增”的环境。

“房源多了，带看的人多了，不少卖家急着脱手，捡漏的机会也就多了起来。”她表现，如今成交价根本比挂牌价低2000元/平方米左右。而根据她这几年来的观察，相比2021年最高点，这片地域的房价守旧估计跌掉了20%到25%。

香积寺路东北方向的新天地附近的二手贸易住宅还出现了列队看房环境。非loft房型挂牌代价已经低于1.9万元/平方米，算是代价洼地。也有一些大户型的，扣问中介成交环境，中介只留下一句“暂不知晓”。

小巴还简单看了下文三、采荷附近二手房挂牌和成交环境。学区房的体现不出不测，成交量根本都出现50%以上的涨幅，而代价是房价5%到10%的跌幅。

销量上去了，代价却在跌。新一线都会杭州的二手房市场肯定程度上能反映了天下重点都会的现状。

就在不前久，上海易居房地产研究院发布的《22城二手房成交陈诉》，监测了22个重点都会的二手房在3月和一季度的生意业务状态。本年3月，二手房生意业务量环比上涨112%，同比镌汰32%，但总体生意业务量处于汗青较高程度。

而自2016年起，天下二手房代价开始上涨，2021年到达汗青最高点。本年一季度数据体现，一线都会的“老破小”均价为4.16万元/平方米，相比汗青高点缩水了33%，回到2018年底的程度。

“房价低”固然是头等功德，但“房价跌”却让平常人和国家头痛，特殊对于新中产而言，一边还房贷，一边看着自己的房子每天跌，一旦跌掉一个首付，哪还故意情放肆斲丧。

于是，房价到底何时止跌，楼市“拐点”何时到来，成为业界热议的话题。

“耸人听闻”的判定

“拐点论”最早出自万科前董事长王石。2007年12月，王石在北京的一场研讨会上被记者提问：“近期不少都会的房子卖不动了，成交量大幅降落，是否能以为是楼市行情的拐点出现？”王石没有夷由，说：“我承认你的观点。”

其时的配景是，一纸“927新政”——规定二套房必须50%首付，让炒房资金资本大幅攀升，导致楼市成交量大降。

如今来看，王石所谓的“拐点”并未成为中国房地产由盛转衰的迁移转变点，反而高歌猛进。如今拐点再次被提及，惊悚和戏剧性的元素仍旧少不了。

“拐点”能引发热议，归功于一篇名为《高盛推测中国房价尚有40%降落空间》的文章在金融圈的广泛流传。

高盛对中国房价“拐点”的判定逻辑，参考了美国房地产的涨落历程：

美国房地产在2006年到达顶峰，接着就是次贷危急，直到2012年才触底；美国房屋空置率在2008年到达顶峰，十年后才回落到匀称程度。高盛以为，美国的瓦解期有六年，统共跌了40%，而中国房价从2021年三季度到2023年三季度，3年时间里降落了16%，参照美国，中国房价的跌幅空间尚有一半。

固然，中美国情大不雷同。高盛以为中国的空置率、生齿、收入这些指标的“昂贵程度”要远高于美国，同时也指出了二者根本差别：美国房价标题是由于次贷，是个金融标题。中国则是由于特殊的土地供应机制，末了酿成了一个财务标题。

从以往的判定来看，高盛在民间被称为“最懂中国经济的投行”，也正是由于它太“懂”中国，说的话只能信一半。这篇文章的原文小巴并未在网上找到，一些图片和观点有拼集的迹象，暂时界说为虚伪信息。不外话题性却充足引起的器重。

“拐点”即是刚需入场？

那么，有没有一个比力好的观察“拐点”的角度？

起首观察二手房市场。长期以来，像杭州、深圳如许人多地少的大都会，二手房主导了整个房价体系。供需不均的环境下，逼得购房者往二手房走，市场定价，自然水涨船高。

如今，二手房又成了房地产市场的疏通口，只有二手房运动起来，市场购房资金提振了，才会撬动新居认购市场。新居和二手房市场欣欣向荣、充满信心，下跌的颓势才大概止住。

从某种意义上来说，杭州放量下跌不算是一个坏征象，而是市场正渐渐规复正常状态，须要履历一个阵痛期。

其次从楼市复苏规律来看，根本从一线都会开始，然后向外传导。

数据体现，上海3月住宅成交量为1.85万套。房地产界有一种说法：1.5万套是二手房生意业务的荣枯线，高于这个数字，阐明市场上行；2.1万套是阳春线，判定市场是否火爆。

也就是说，履历2023年的低迷期后，上海楼市有了火爆的迹象。

在这1.85万套中，外环和300万元以下的房子占比相较2023年匀称上升3%左右。深圳也有雷同的趋势：3月成交的户型，63%是90平方米以下的户型。

因此连合一线都会和杭州的环境，可以得出一些“不太成熟”的结论：在购房者信心尚未完全规复的环境下，学区和焦点地段的房子依然受欢迎，“老破小”和远郊的房子的泡沫紧缩速率较快。

更紧张的是，刚需群体好像渐渐多了起来。通常来说，房价“触底”要看刚需是否真正入场。

但另一方面，社融数据就有些打脸了：3月住民中长期贷款新增规模为4516亿元，同比少增长1800亿元，回到了2017年至2019年匀称程度（4293亿元）。这个数字的镌汰，意味着背房贷的人在镌汰。

而中国人民银行最新发布的《2023年第四序度城镇储户问卷观察陈诉》体现，20.2%的住民对房价预期降落，为五年来最低，仅14.3%的住民选择购房。

刚需群体较为摇晃不定，又轻易受政策影响，到底能否真正入场，还须要通过之后几个月的时间来查验。

真正拐点：土地供应镌汰？

“拐点”还一个观察角度是：看供应。正如“高盛”说的中国房地产标题是一个特殊的土地供给机制的标题，面粉的代价决定面包的代价。

不管是杭州，照旧深圳，如今楼市的症结在于产能过剩，一端是新居供应量太大，另一端是需求大幅镌汰。

易居CEO丁祖昱以为，土地供应是房地产的底层逻辑。走出调解期的关键，在于楼市供求关系的规复环境。

因此办理方案要么刺激需求，要么限定供给。

就在天下住房贩卖数据公布的同时，各大都会的供地操持也陆连续续出来了，数据清一色地酿成两个大字：紧缩。

我们看到，天下重点28个都会，有22城住宅用地供应同比降落，占比靠近八成，降幅凌驾30%的都会统共有10个，根本上是沿海发达都会。

此中，商品住宅用地供应面积团体下滑18%。住宅用地收得最紧的东莞，其商品住宅用地供应面积，同比降落67.3%，苏州降落63.5%，厦门降落53.8%，连上海都同比降落了12.9%。舟山下滑得最锋利，高达78%。

杭州和西安尚未披露这一数据。“卖地大户”杭州变得跟至今还未公布常住生齿的黑龙江一样磨叽了，不外从已公布的住宅用地供应面积同比降落44.3%来看，杭州商品住宅供应镌汰区间应该在30%至40%。

紧缩土地供应量的另一面，是开始卖焦点地段的优质地块。从数据来看，苏州、厦门等优质板块都出现了很高的溢价，一线都会还革新了“地王”的记载。

迩来上海还出现了豪宅供应放量，这既是对高端市场的查验——地段和设置越好的产物会卖得越好，也表明改善型需求在一线和强二线都会对房价依然有很强的支持。

而从久远来看，成交量长期大于供应量，库存就会消化完，一样平常去化低于12个月，就有上涨的压力。未来随着住民负债率得到调解，改善型需求发作，一二线新居早晚会出现“房荒”。

可以说，缩减土地供应算是一大狠招了，只管这意味着地方当局将面临土地财务收入镌汰所带来的衍生危急。

阶段性的底部

如今“房价还要跌多久”自己是一个体系性、无法用短期和周期性来解答的复杂标题，它既有供需的因素，也有长期的老龄化、少子化的因素。不外，采访了不少经济学家和学者后，照旧能找到一些共识，比如“分化”：

一线都会、重点都会的焦点地段根本到了阶段性底部，非焦点都会和地段就相称难了。

而一些观点也符合高盛“最快还要三年”的判定。

比如财经批评家刘晓博以为：“四大一线都会楼市能在本年见底，部门强二线都会来岁见底，大多数二线都会2026年见底，三四五线都会，真的恐怕要到2027年了。详细到政策上，仍须要继续降准、降息，并思量把首套房首付比例降到10%—15%，实在很多国家和地域都突破了20%的首付比例下限，中国如今也须要。”

《22城二手房成交陈诉》末了也给出了一个结论：一线都会二手房的泡沫根本消除，如今入手性价比力高。

不外真正的“底”在哪儿，还真欠好说。

本篇作者 |徐涛| 责任编辑 |何梦飞

主编 |何梦飞| 图源 |VCG