那些房价下限跌破千元的都会

经济观察网 记者 田国宝 王博没有想到，他的故乡下花圃因二手房“白菜价”上了热搜。

6月5日，王博告诉经济观察报，最近不绝有熟人把相干视频和截图转发给他，故乡以这种方式“出名”，让他有点啼笑皆非。

王博的故乡下花圃是河北省张家口市的一个区，间隔北京市中央约140公里。当地政府公布的数据体现：2015年以来，下花圃区常住生齿连续淘汰，停止2022年年底，常住生齿为6.3万人。

王博说，他的爷爷和奶奶去世后，在下花圃留下一套电厂住宅楼的房子，多年来无人居住，仅作为每年省墓时歇脚的地方。王博本年明朗节回故乡发现，一个单元只剩下四五户住民，小区大部分房子都空着。

在下花圃，雷同的老旧小区尚有很多。贝壳找房网信息体现，2023年6月以来，这些老旧小区的成交价普遍在10万元左右。

此前，黑龙江鹤岗曾因房子“白菜价”引发外界关注。从天下范围来看，尚有很多中小都会的房价下限像鹤岗一样跌破千元，不仅涉及东北和华北地区的一些经济欠发达都会，也包罗四川、湖南、湖北、贵州、广西和广东等省份的中小都会。

“白菜价”

贝壳找房网的张家口二手房页面挂牌了大量低价房源。下花圃区煤矿住宅楼一套70平方米的两居室，挂牌价6万元，折合单价857元/平方米；电厂住宅楼一套60平方米的两居室挂牌价7万元，折合单价1167元/平方米。

贝壳找房网成交记录体现，2023年6月，电厂住宅楼成交的一套84.4平方米的两居室，网签价为9.5万元，折合单价1126元/平方米；2024年4月，马车社住宅楼以9万元代价成交了一套82.6平方米的两居室，折合单价1090元/平方米。

在下花圃区，总价在10万元左右的挂牌房源和成交房源比比皆是，涉及电厂住宅楼、电石厂住宅楼、供电局小区、马车社住宅楼等多个小区，单价普遍在800元/平方米至1200元/平方米。

当地一位中介职员告诉经济观察报，电厂住宅楼原为大唐团体下花圃电厂眷属楼，电厂关闭后，多数职工已经脱离，现在仅有一些退休的老职工居住，二手房生意业务不活跃。

这位中介职员先容，2015年前后，下花圃的房价根本保持在4000元/平方米左右。今后天下性房企连续进驻，到了2019年高峰期，下花圃商品房成交均价上涨至1.2万元/平方米，部分高端楼盘代价逼近2万元/平方米。

迁徙转变发生在2021年下半年，该中介职员称，下花圃的房价履历第一轮下跌，跌幅普遍在三分之一左右，原来单价一万元出头的房子普遍跌至七八千元左右；第二轮下跌在2023年下半年，跌幅靠近一半。

现在，下花圃相对高端的小区单价在5000元/平方米左右，中端住宅的代价维持在每平方米三四千元左右，老旧小区的单价普遍跌至一两千元。单价低于千元的成交初次出现在本年4月。

陈翔是一家天下性房企营销条线的负责人。2018年，他地点的公司进驻下花圃后，他被派驻到下花圃负责项目营销工作。

陈翔告诉经济观察报，2019年，下花圃项目开盘均价为1.1万元/平方米左右。由于去化较差，项目频频贬价，比及2022年交付时，代价已经降至7500元/平方米左右。2023年下半年进一步降至5000元/平方米左右。

陈翔说，因为项目贩卖较差，每个营销职员手中都押了不少房源，一直都急于脱手。2024年年初，零散成交保持在4000元/平方米左右。现在，多数房源的代价在3000元/平方米左右，但依然卖不掉。

陈翔地点的项目拿地楼面价不到1000元/平方米，算上建安资本，现在在“亏钱卖”。他说，房子的质量很好，但由于选错了地方，代价再便宜也无人问津。这也是2015年后进入下花圃房企的普遍近况。

经济观察报不完全统计，2015年前后，有碧桂园、万科、荣盛、泰禾、华润置地、奥园、华侨城、绿城、金茂、阳光城、蓝城等多家房企进驻下花圃，尚有鲁能负责下花圃杨树沟棚改安置房项目建立。

并非个案

不仅仅是下花圃，与下花圃紧邻的张家口市宣化区，化工厂眷属楼一套60平方米的两居室，成交价只有4万元，折合单价667元/平方米；雅谐小区一套60平方米的两居室，成交价为8万元。

间隔张家口市不远的山西省大同市，同样有大量的老旧小区房价在数万元。大同平城区局内小区一套48平方米的两居室，挂牌价5.5万元；云冈区新区里小区一套62平方米的两居室挂牌价3.7万元。

从成友爱况看，2024年4月，大同中央机厂南三路小区以4.8万元代价成交一套55平方米的小两居，折合单价873元/平方米；同在4月，恒安新区R区以8万元代价成交一套70平方米的顶层楼，折合单价1142元/平方米。

贝壳找房网成交记录体现，2022年9月，大同二手房市场初次出现低于3000元/平方米的成交；2023年7月，初次出现低于2000元/平方米的成交；2024年4月，第一次出现低于1000元/平方米成交。

吉林市是吉林省第二大都会。2020年2月，江机住宅楼一套82.5平方米的两居室成交价为8.2万元，成为贝壳有成交记录以来，该地单价初次跌破千元大关的成交；2024年3月，桃北小区以2万元的代价成交了一套45平方米的一居室，更是将吉林市二手房最低成交单价革新至500元/平方米以内。

同样的环境也发生在湖南省第二大都会株洲。2021年9月，玫瑰园小区一套100.8平方米的两居室以6.7万元的代价成交，将株洲二手房最低成交单价从2000元/平方米下拉至665元/平方米。

在株洲，雷同的低价成交还发生在袁家湾社区、翠竹小区、复兴村小区、外贸包装厂小区等10多个小区，成交单价在几百元到一千元。

此外，四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等多个省份均出现雷同的都会，以致连广东的揭阳、河源、清远等都会的部分小区房价下限也跌至1000元/平方米左右。

这些都会具备几个典型的特性：

第一，产业空心化。无论是鹤岗、下花圃、大划一传统能源都会，还是株洲、防城港等工业都会，在传统产业没掉队，还没有创建起相应的焦点产业。

第二是生齿外流。这些都会普遍面对生齿淘汰的近况。好比下花圃高峰期生齿高出10万，但随着传统产业外迁或关停，生齿逐年流失。

陈翔说，本年以来，多数都会的房价大幅下跌重要会集在“老破小”范畴。

贬值缘故起因

王博说，他们眷属的子女散落在天下各地。当大哥人去世时，房子没有过户，只是做了个公证。未来想要卖掉房子，原则上须要全部子女都加入签字。

现在，王博父辈们的年事普遍在七八十岁，“总不能为了卖套房子，把老人从国外折腾返来”，王博说，卖房子分到各家的钱，都不肯定够从国外返来的盘费，以是他这一辈人，没有人乐意张罗卖房子的事情。

汗青上，下花圃的大部分住民都是依靠电厂、煤矿、电石厂等传统国企生存。传统企业清除带来的不仅仅是产业空心化和生齿淘汰，房地产市场供需格局也随之出现逆转。

王博的父辈们大部分都脱离了下花圃到其他都会工作了，唯一留在下花圃的姑姑，现在也跟随子女到了国外。到了他这一辈，散落的范围更加广阔。在他看来，故乡的房子大概率是要舍弃了。

故乡房子不急着卖的另一个告急缘故起因是，故乡的人不缺房子。2015年后，固然大量天下性房企进入下花圃，动员当地房价大幅上涨，但高价楼盘的购房者大部分是居住和工作在北京的人，而非当地人。

陈翔说，下花圃房地产巅峰期，当地购房者占比不敷非常之一，大部分是北京购房者，尚有小部分是张家口等地的购房者。由此，下花圃的房地产形成了两个相对隔离的市场。

由于老一辈住民在央企国企工作，加上房价较为便宜，大部分当地住民并不缺房子。王博说，他奶奶的保姆都有两套房子，“当地就那么点人，谁还乐意去买房呢”。

在这种市场格局下，像王博一样不计划回故乡的房产持有人，本着“能卖多少算多少”的心态，不绝革新着房价的底线。

这不仅是下花圃的房地产市场格局，也是多数产业空心化、生齿大量外流都会的近况。

实际上，不仅仅是中小都会，本年以来，一二线都会老破小的代价也在缩水。北京市东城区一家中介门店的负责人告诉经济观察报，他地点门店4月成交了一套单价6.8万元/平方米的三居室，将该地区房价从10万元/平方米以上压了下来。原来以为这只是个案，但5月和6月，又连续成交了不少7万元/平方米以下的房源。

陈翔说，房地产的逻辑变了，对待房地产市场的头脑也须要变革。原来，对开发商来说，只要房价低于1万元/平方米的都会都是值得投资的都会；如今，这种一刀切的投资逻辑已经失去了市场。