让地方政府收购库存住房和土地，理想很丰满

收回土地、收购商品房用作保障性住房，又有新消息。

最近几天，官方开释多条消息，住建部要推动县级以上城市（中国有1800多个县城及县级行政区）收购已建成存量商品房用作保障性住房；自然资源部拟通过专项债券支持政府接纳房企闲置用地等。

早在本年4月，市场就盛传国家层面将接纳庞大办法办理房地产题目，或将收购各地烂尾楼转为保障性住房。今后也有人发起，创建天下性平台来收储存量房源，以达到“去库存”的目标。

“517新政”后，多部委亮相，收回土地、收购商品房这一楼市“去库存”告急办法，尘土落定。

收回土地、收购商品房用作保障性住房，可行吗？

怎样收？收谁的？怎样确定标准？

什么代价收？谁来确定代价？

政策有哪些堵点？

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5月17日，自然资源部表现：“对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目标，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房创建的，经市、县人民政府确认以后，可以按照现有规定，享受保障性住房税收优惠政策。”

当天，国务院副总理何立峰讲话，支持收回闲置存量住宅用地、收购部分商品房用作保障性住房。

6月20日，住建部召开聚会会议提出：“推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。”

这意味着，与此前保障性租赁住房和配售型保障性住房重点发展的区域有了较大差异，住房保障进一步扩大至三四线城市和县城。

6月25日晚上，有媒体报道，自然资源部拟通过专项债券支持政府接纳房企闲置用地。

6月26日，自然资源部发文称，自然资源部会同国家发展改革委等部分联合各地实践探索，研究出台了“鼓励开发”、“促进转让”、“规范收购收回”三个方面18条政策步调。

此中，在“规范收购收回”方面，强调了应依法收回的环境，协商收回的可接纳等价置换等方式，收接纳购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要实事求是，果断克制新增地方政府隐性债务。

简朴地说，就是两件事：

住建部收房，

自然资源部收地。

无论是房子，照旧土地，收返来都是用作保障性住房。

而且政策覆盖的范围也从一二线城市，扩大到了三四线城市。

住建部收房的政策是基于央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，预计可以撬动银行贷款5000亿元。

自然资源部收地的政策，是通过专项债券来予以资金支持。

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这两件事变看上去都非常优美，理想很丰满，但现实很骨感。

无论是收回土地照旧收购商品房，都面对诸多政策堵点。

第一、资金泉源。

现在的5000亿元资金对于天下房地产库存来说，杯水车薪。现实需要的资金，大概加个零都未必够。

房地产库存中还包罗大量烂尾楼，现在有多少烂尾楼，收购烂尾楼的代价是多大，这些信息都无法得知。

仅仅是恒大一家企业，就有2.44万亿元的债务，堪比债可敌国。

另外，TOP50中的民营房企，绝大多数都已爆雷，已幸存无几，他们的项目都在嗷嗷待哺的期待收购。

第二、政策的公平公正。

大量商品房的开发企业，既有非常困难的，也有比力困难的，另有不太困难的。

先收谁的房子，怎样防止权力寻租，怎样订定收购标准，怎样运营这些房源等题目，都需要逐一办理。

而这些收购来的商品房转为保障房后分给哪些人，什么标准，同样面对公平公正的题目。

第三、收购资本。

大量商品房的土地在出让时，现实土地代价并不低，政府将以什么样的代价来回购？

假如以商品房的代价来回购的话，那么就相称于政府资助房企解了套，但是政府的资本提升了。换句话说，就是政府花了商品房的代价，去制作或者说购买保障性住房。

假如以极低的代价收购，当初花了高资本买地的房企，是否又乐意？

第四、收购房源与现实需求不匹配。

纵然收购了商品房，那些楼原先都是按照商品房开发创建的，创建标准和户型面积等与保障性住房未必匹配，怎样改做保障性住房也存在很大题目。

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收购土地，与收购商品房一样，同样面对资金、公平公正等题目。

自然资源部收购存量土地的政策，又要地方政府发行专项债券，又要不增长地方政府隐性债务，谈何容易？

同时，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：须是非企业自身缘故原由造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。假如企业缘故原由导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。

什么缘故原由是非企业自身缘故原由？

假如真好坏企业自身缘故原由，未能准期开发的，那反倒是政府应该给予赔偿或者赔偿。

假如是企业缘故原由导致，此前法律就已经有明确规定。根据《城市房地产管理法》，凌驾出让合同约定的动工开发日期，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

更关键的题目是，中国房地产市场最大的库存在三四线城市，包罗1800多个县城。

收回土地、收购商品房这两项办法，最终都指向了保障性住房。

且不说保障性住房短期内会合推出，大概对商品房市场产生巨大打击。

现真相况是，中国绝大多数三四线城市，特殊是在县级城市，保障性住房的需求量并没有那么大。

中国绝大多数县级城市（义乌等个别城市破例），外来生齿并不多，大部分住民都已拥有自己的住房。

七普数据表现，2020年城镇家庭住房自有率达到约73.8%，这个数据包罗了一二三四线所有城市，此中北京城镇住民住房自有率约55.7%，上海约60.8%。别的，深圳常住生齿住房自有率仅约23%（2021年）。大部分的县城住民住房自有率高于天下匀称水平，甚至有人认为达到100%。

纵然有一部分人有剧烈的意愿再购买一套房，也是冲着改善的商品房去，而且大多数县级城市的房价也在人们的蒙受范围之内。

对于县级城市的年轻人来说，更多的是需要有财产、有经济活力、有就业的时机、有精良的创业营商环境、有相对好的教育医疗和贸易资源，有更今世文明的人际和社会关系，这些才是把年轻人能留在县城的关键因素。