作者 | 张娴静 李逗

编辑 | 田晏林

11月16日下战书，消散在公众视野多日的融创中国发布清盘呈请聆讯延期公告。

本应于当日公布的效果，香港高等法院颁令将呈请聆讯延期至2023年6月14日。与此同时，融创发布公告称“公司股份将继续停息生意业务”。

本年9月，香港司法机构网站公告体现，债权人陈淮军（Chen Huaijun）在香港高等法院向融创中国提出清盘呈请，聆讯时间定在11月16日上午9点30分。

据媒体报道，陈淮军为安徽金大地房屋开发有限公司总司理，持有约2200万美元的融创美元债，相称于1.5亿人民币。不外，和其他美元债投资者相比，陈的持有金额占比极小。

融创方面曾体现，该清盘举动是单个债权人的激举举动，针对其未通过信托行而直接发起清盘呈请的法律有效性有待论证和法院聆讯，公司也将接纳统统步伐抗辩。

彼时，融创方面还对媒体体现，此清盘呈请不会对公司的生产运营和推进债务重组工作造成实质性影响。

如今，清盘呈请聆讯延期，境内债务也传出重组的好消息。

11月15日，市场消息称，融创正筹办对其境内的债券举行团体重组，如今相干重组条款正在举行探讨之中，或涉及融创旗下存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。

只管融创官方没有回应，但靠近融创的知恋人士透露“此事靠谱”。别的，在境外债务方面，预计年内会公布团体重组方案。

境内债重组虚实

如果市场消息属实，融创将成为继富力地产、龙光团体后，第三家举行境内债团体重组的房企。

11月14日，“H融创05”“H融创07”“PR融创01”和“20融创02”四只债券停牌。11月11日，融创曾发预告称：“因巨大事项存在不确定性，根据上海证券生意业务所相干规定，经融创申请，公司债券将自2022年11月14日开市起停牌。”

融创体现，停牌期间将根据相干规定推进各项工作，实时推行信息披露任务，复牌时间另行公告。

此前，该公司乐成展期了多笔公司债。本年4月，融创对“20融创01”举行了展期，债券剩余规模40亿元。本年6月和8月，“16融创07”和“16融创05”也分别乐成展期。

对于到期无法兑付的债券，房企通常的处理处罚方式就是展期，且逐一处理处罚。而本年下半年以来，房企开始趋向于寻求将全部债券团体重组。

在房企融资部分工作了八年的李桦说，这与发行人对自身判定有关。“发行人判定处境尚好，或是对企业自身回血本事的自大，以为一两笔债券的无法兑付是暂时的，不想扩大，去影响别的存量债券，以是逐一处理处罚。”

但随着时间推移，发行人发现环境并无好转，前期逐一沟通的效果也不尽抱负，干脆选择团体重组，与全部债权人一起协商，寻求符合的方案，制止刚性违约。

李桦称，“在现实处理处罚中，除了将债券团体延期外，通常还要创建明白的分期兑付操持，大概还要举行利率调解，以致增长风险缓释步伐。”

本年4月，为得到“20融创01”的乐成展期，融创中国董事会主席、实验董事孙宏斌就签订了一份《包管函》，为该笔债券提供不可取消的连带责任包管包管，作为增信步伐。

债务重组是房企与债权人之间的一场博弈，重构乐成的条件是双方告竣划一。但眼下，房企和投资人已然成了一条绳上的“蚂蚱”，都别无选择。

“企业债是无抵押名誉债，优先受偿次序偏后。”李桦体现，这意味着如果投资人对峙不退让，一旦房企被整理，货值也会因司法拍卖而大幅贬值，投资人的收回成数就“很不悦目了”。

要想得到投资人的信托，房企肯定要让步，提供更多的增信步伐。而衡量利弊后，很多投资人会选择让步，投出同意票。

李桦坦言，在当前处境下能操持重组，约请专业管帐师、财务顾问、状师变乱所的房企，也不轻易。“它们不是资不抵债，只是活动性困难，乐意借助专业力气，想办法办理标题，至少处理处罚债务的态度仍然积极，不肯‘躺平’。”

融创自救这一年

从孙宏斌自掏腰包提供乞贷、配股，随处理资产、裁人，再到贷款展期、寻求AMC（资产管理公司）入场相助，融创这一年，“能积极的招都用过了。”一位融创中层感叹。

自客岁10月以来，融创积极处理各类资产，以期回流资金。这此中包罗2021年下半年，一连出售贝壳找房股票，套现10.84亿美元。

2021年11月，融创将杭州两宗地块权益卖给滨江，回笼资金大概16.73亿元；孙宏斌还以无息乞贷情势向融创提供4.5亿美元乞贷。同时，配售融创中国及融创服务股份，合计所得款子总额约9.52亿美元。

2021年底，据新京报消息，融创出售上海虹桥商务区写字楼、杭州焦点地段旅店及写字楼等三个项目 ，预计生意业务总价约26.8亿元。

面临偿债压力，老孙掏出了很多压箱底的“宝贝”，想为本身变更更多办理资金活动性的空间。

本年上半年，融创麋集出售宁波、广州、中山、昆明等各地多个项目。5~8月，孙宏斌还亲身洽谈了那些故意向的国央企收购方。在内部，老孙还曾跟几位部属透露，立刻会有一家国央企举行股权收购。

但无奈，时间不把握在他手上。

本年下半年，在大规模资产出售方面，融创“动静”小了很多。5月份，市场曾传出消息，融创在出售深圳冰雪文旅城项目51%股权，但制止如今暂未获更新希望。有内部人士向媒体透露，“如今紧张使命是保交楼，根本不卖资产了。”

不外，10月12日，久未现身的孙宏斌，出如今了北京东直门北大街8号团体总部。和他一同出席的，尚有中国华融这个多年的相助同伴。

这场集会上，老孙将曾经最为看重的上海董家渡项目，搬到了中国华融重组的货架上，要和华融一起相助开发。

董家渡项目，是三年前孙老板斥巨资从泛海的卢老板手里买到的，位于寸土寸金的黄浦江边，是上海南外滩末了一宗待开发土地。2019年，还是“并购达人”的孙老板，以125.5亿元从泛海手里买下了这块宝地，董家渡项目自此成了融创最大的肥肉。

董家渡项目一共分三个地块。2019年，融创在7月和9月两次开盘了第一个地块，两次大卖。以均价12万来算，董家渡的一个地块就给融创回报了超150亿元的现金。

而如今，董家渡地块周边的二手房房价已经到到达了25万/平。这意味着，一旦董家渡项目真正能盘活，市场预估也将给融创带来百亿的现金流。

据称，为了拿下这个香饽饽，华融脱手也很大方，对融创中国还在商量的活动性支持总额最高可达80亿元。而有了华融的强力支持下，融创的项目有了盘活的更多大概。

但对于AMC机构对房企的大规模帮扶，一位不良资产行业的从业职员却并不非常乐观，“如今还是雷声大雨点小的形势。紧张在于这些机构也找不到好的项目，都会重点挑一线都会的住宅，但别的项目就不轻易得到资金支持了。”

房企化债信心加强

前述融创中层坦言，7月到9月是公司最艰巨的时间。

此前公司还可以跨区跨项目调和资源，但7月“断供风波”后，很多项目受到当局、金融机构双重羁系。进入9月，各地麋集设立多种情势的专项纾困基金，并在之后到场到房企详细项目中。

“原来有保交付的使命，但是项目卖不出去，也融不到钱。有了纾困基金，就意味着开始有钱去完成使命，这就好办多了。”他说。

媒体报道，9月份，融创在大连的多个项目得到纾困资金，太原的两个项目也申请了专项乞贷。项目资金均封闭运作，用于保交楼。别的，融创方面透露，9月尾，哈尔滨首批申请“保交楼”专项乞贷的部分地产项目标资金一连到位。

进入10月，哈尔滨、昆明、沈阳等多地得到专项资金支持的项目一连复工。

据融创方面披露，2022年10月，融创交付17个项目、约1.2万套。1~10月，累计交付约14万套。

钱，究竟还是很难借，与其放在那些无任何包管的美元债上，不如把贵重的资源用在保交楼、偿债等刀刃上。这是当前大多数房企的广泛共识。

近一周来，支持房地产的利好政策麋集出台，很多房企开始一连订定化债方案。很多此前陷入债务窘境的开发商们，团体选择走出末了一步——债务重组。

制止11月，富力、世茂、龙光等房企的化债方案均已浮出水面。

2022年11月10日，富力地产的全部8笔境内债券，都得到了3年以上的展期，总额为135亿元。而在不久前的7月份，富力也处理处罚完成10笔美元债的团体展期，还款限期全部延伸3-4年，成为中国以致亚洲房企规模最大的一次债务展期。

从公布债券停牌到靴子落地，富力只用了两个月多的时间。而这轮境表里债券的乐成重组，也让富力老板李思廉和张量得到了3年以上的喘息时机。

相比市场匀称半年左右的展期限期来说，富力不但债务规模更大，偿债时间也要宽裕多了。但得到债务展期的乐成，富力也是拿了富足的抵押物，给展期提供了富足的增信保障。

比如对于境外债，富力增长了两个外洋项目增信；而对于境内债，也新增了“增信保障步伐”。负责富力境外债务重组的摩根大通中国房地产投资银行部负责人郗方朔提到，“企业本身的运营本事以及资产质量，是得到投资者信心的基石。”

富力的化债闯关乐成，给了很多房企更多化债的信心。

比如，中国奥园于9月末公布，已与境内金融机构订立安排延伸超230亿元的境内融资；世茂团体在本年8月也提交了一份债务重组草案，发起将其离岸债务延伸3-8年归还等。

如今，融创也传出境内债重组的消息，在外界看来也是功德。

固然和富力的135亿元境内债相比，融创154亿的境内债务规模更多些，但券商机构人士体现：“融创在处理处罚债务展期上还是很积极的，从6月份不绝在和债权人、金融机构不绝积极沟通，信任重组方案能均衡到企业债券投资者、银行等各方优点。”

坦率讲，详细到债务处理的过程中，债务重组的复杂度，要比境内展期更复杂、难度更大。据房企投资方面的从业人士透露，“债务展期很多时间只涉及还款限期节奏利钱等，债务重组有些就是资产抵债，境表里同一安排等。”

面临动辄上百亿的债务，债务重组背后涉及到大量投资者、诸多复杂的优点博弈与均衡。对融创而言，难度不小。

上述房企投资从业人士体现，“富力失事早，以是尚有和缓空间。债务重组投资人关心的是重组后企业能否活过来，不能的话还不如如今就整理。相比之下，融创收购的资产质量一样平常，文旅等资产太重了，会更有寻衅。”

一个耐人寻味的信号是，国庆节后的第一天，融创旗下公司还以1.23亿元的代价竞得西安徐家寨村城改项目用地。固然资金规模不大，但在现金流告急的当下，融创通报的积极信号也已经很显着。

不外，对于化债的房企而言，纵然乐成过了债务整合这一关，包罗融创在内的多家房企想要彻底走出窘境，还离不开贩卖回暖、现金回笼等市场层面的有力支持。

进入11月后，房地产市场又迎来了本年最强的一轮政策暖风，体现了羁系层对包管房地产安稳康健发展的信心和刻意。看到了胜利渴望的房企们，对化债的相应程度大概将更为剧烈。

但上述融创中层还是有些担心，不知道能否被这些力度空前的支持政策惠及。

李桦也说，以央行“第二支箭”为例，“这但是要国资包管公司去提供三方包管的，为了制止国有资产流失，国资会审慎尽调发行人，大概仍需反包管步伐。因此，名誉已经出现标题标房企或不易入门槛。”

不外，“楼市金融16条”属于大方向上的政策，支持信号非常显着，在他看来，详细效果尚需看后续现实落地环境。

而在利好政策之外，业内更关注市场贩卖端何时能修复。由于那意味着，彼时房企将实现自我造血，这是在市场生存下来的根本。

（文中李桦为化名）