旭辉能否“死去活来”？

曾多少时，旭辉曾经是行业内少有的树模性民营房企。不光仅是由于其差异于传统闽系房企的理性，还在于林氏兄弟对行业的热爱和敬畏让旭辉积累了一大批朋侪。

不外，行业变革之快仿佛超出了全部人的想象。本年11月1日，旭辉控股团体（00884.HK）公告称，已停息付出境外全部应付的本金和利钱，筹划对境外债务重组。这也意味着，“优等生”旭辉正式官宣违约。停止当天收盘，旭辉股价已经跌到了汗青性的低点——0.39港元/股。

不少人都以为旭辉这一次彻底躺平常、古迹却发生了。11月8日，中国银行间生意业务协会官网开释了一则关于“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力的消息。

受此影响，地产股债也迎来一波大涨，此中旭辉更是在11月11日当天大涨72.22%，位列单日涨幅榜首。停止11月18日13:08，旭辉控股股价为1.28港元/股，较月初上涨了228.21%。

政策暖风之下，旭辉可以大概“死去活来”吗？

01

快速扩张

“人生可比是海上的波浪，偶然起偶然落……三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢……”歌曲《爱拼才会赢》是福建人天生的注脚，也是发家于福建的旭辉控股的写照。

旭辉控股董事局主席林中出生于1968年，结业于厦门大学企业管理系。结业后的林中毅然选择走出体制，进入一家房地产公司做贩卖。在挺身而出的市场调研和随处“跑盘”中，林中渐渐锻炼了本身对于市场的敏锐洞察力。

20世纪90年代的厦门市场潜力巨大，但真正的好房子和洽中介却不多，包罗署理贩卖、策划、房屋生意业务租赁的市场险些都是空缺的。看定机遇，林中开办了“永升物业服务公司”。1994年，林中的物业署理公司“摇身一变”成为置业公司永升旭日，这就是旭辉的前身。林中也正式参加了地产开发商的雄师。

到2000年，旭辉已经发展为厦门市前三甲的开发企业。只管云云，旭辉的规模与其时大的开发商相比仍然有不小的差距。要想发展，必须走出厦门。颠末反复斟酌，林中毅然决定注册建立了上海永升置业有限公司（现更名为“旭辉团体股份有限公司”），并将管理总部从厦门移到上海。

而自此以后，旭辉也开始真正进入了发展的快车道。在林中的向导下，旭辉很长一段时间里都把开放、共享战略和快速开发战略作为团体顺应新形势发展的两大战略。

林中曾在2007年担当《中国建材报》采访时坦言，团体项目开发要由100%独资走向开放。项目开发不叱责部但求控制。可以把股权“稀释”，如许原来可以做1个项目标资金如今可以做2个项目，原来可以做4个项目标资金如今可以做8个项目。

另一方面，随着国家地盘出让方式的调解以及地价的上升，房地产开发企业要获取地盘，前期就要投入大量的资金。但由于各方面的缘故因由，这些地盘从开发到满足预售条件长则两年，短则一年半，地盘前期所沉淀的资金斲丧了大量的财务资本和机遇资本，资金周转率也大为低沉。以是早在2004年，旭辉管理层就已经把“快速开发”的谋划理念提拔到了战略高度。

这一战略之下，旭辉控股的规模得以敏捷提拔。Wind数据表现，2009年，旭辉的业务总收入只有26.35亿元，在当年CRIC（中国房地产信息团体）联手中国房地产测评中央推出的“2009中国房地产企业500强测评排行榜”中排行第65位。

但到了2021年，旭辉控股业务总收入突破千亿，全口径贩卖金额2472.5亿元，跻身排行榜第14位。与全口径贩卖金额相比，公司权益金额只有1458.8亿元，权益占比不到60%。

02

危急迫近

究竟上，在其时的行业环境下，加杠杆扩张已经成为浩繁房企的划一选择，这一趋势在2016年到达一波峰值。

《中国证券报》曾在2016年的一篇文章中写到：“即将已往的2016年必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。”这一年，天下地盘拍卖金额与商品房贩卖金额双双创出汗青新高，整年逾318宗地王更是史无前例。

根据克而瑞研究中央统计，2016年停止11月尾，天下共计成交318宗单价、总价地王。此中合肥、南京、上海、杭州的地王数目均在20宗以上，地王均匀溢价率高出100%的都会不在少数，以致连三四线都会东莞也创出10宗地王，均匀溢价率达455%。

当全部人都在加快奔驰的时间，没有谁能轻易停下来，由于一旦跑得慢，势必会立即落后。这一年，黄其森说，与往年相比，泰禾的拿地步伐没有停歇，在北京、上海的核心都会核心地段，纵然想拿地也未必就能拿得到；郁亮感慨，买地有巨大风险，但不买就会被挤出市场，万科骑虎难下；张玉良表现，房地产行业出现了一些变革，财产会合度进步，中小企业的竞争力在下滑。

全部人都在期间的潮水中被裹挟着往前走。而早前定下“快速扩张”理念的林中也意识到了行业过热。在2016年举行的博鳌房地产论坛上，林中亮相：以利为先，不加杠杆，不到场规模和土储的军备比赛，照旧根据本身的节奏来打。

不外，只管意识到了行业过热，林中并没有选择放慢脚步。2017年，旭辉打响规模战，将整年贩卖目标由原定的650亿元上调至800亿元。不光云云，林中也公布了将来5年内，旭辉将冲刺3000亿元贩卖额，并进入天下房企前十强的目标。

为了告竣这一目标，今后，旭辉开始急速扩张。年报表现，2017年，旭辉共收购了78个地盘项目标权益，此中公司应占地盘代价为452亿元。2018年，旭辉又获取93个新项目标权益，应占地盘代价为411亿元。到了2019年，旭辉并未克制拿地的步调。当年，旭辉共收购79个新项目标权益，应占地盘出让金攀升至532亿元。

2020年，“三道红线”出台，限定着狂欢的地盘市场和房企的拿地热情。旭辉也开始刻意镌汰对招拍挂市场的依赖性。当年，旭辉通过多元化渠道获取的土储占到了总新增土储的一半以上。饶是云云，发展的脚步不能停。旭辉耗费555亿元收购了60个新项目标权益。

隆冬仍在加剧。2021年，在TOP100房企中，有高出六成拿地金额与上年同期相比有所下滑。大形势下，这一年，旭辉应占地盘出让金只有394亿元。

规模的快速扩张体如今报表上是债务水平的急剧攀升和居高难下。Wind数据表现，2016年，旭辉控股短期借贷及恒久借贷当期到期部门的债务为44.57亿元；到了2017年，这一数字突增至118.2亿元；2019年以致突破200亿元，到达211.38亿元。今后3年，旭辉开始渐渐低沉杠杆水平。但费钱轻易还钱难。停止2021年底，这一数字尚有177.35亿元。停止本年6月尾，这一数字又增长至193.46亿元，再次迫近200亿元大关。

危急，好像正在一步步迫近。

03

能否“重生”？

只管危急暗流涌动，但旭辉在本年11月1日公开公布违约，照旧让全部人感到不测。

在本年9月尾发给员工的内部信中，林中坦言，从客岁下半年开始，在行业去杠杆化、去金融化的大趋势下，房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严厉的谋划题目，地产行业也进入未曾有过的深度调解期。

而在9月27日的一条朋侪圈中，林中更是无奈地写到：“融资补偿、贩卖疲软，光让还钱哪家房企都吃不消。”

对于旭辉，林中仍然布满信心。11月1日当天，旭辉发布关于控股股东购买公司股份的公告，林中、林伟及林峰三兄弟（控股股东）在公开市场共购买100万股公司股份，总代价为40.2万港元。回购完成后，林氏三兄弟共持有48.72万股股份，占已发行股份总数的51.56%。

本年9月19日，林氏三兄弟构成的控股股东在公开市场购买50万股公司股份，总代价为82.5万港元；9月8日，林氏兄弟在公开市场共购买200万股公司股份，总代价371万港元；9月2日，林氏兄弟在公开市场共购买100万股公司股份，总代价197.7万港元……仅仅9月一个月，林中兄弟就3次回购公司股份，共计耗费651.2万港元。

与此同时，市场利好消息的传出也刺激着股市的信心。“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资的信息让地产股迎来久违的大涨。

11月17日，中国银行间市场生意业务协会受理新城控股150亿元储架式注册发行，如今正按照干系自律规则注册评议工作。值得一提的是，这是生意业务商协会10天内受理的第三家民营房企储架式注册发行，前两家分别是龙湖和美的置业。

值得一提的是，本年5月，与龙湖、新城、美的置业共同入选树模性房企名单的尚有旭辉和碧桂园。旭辉能否通过这次机遇“死去活来”，引发行业极大关注。

而就在11月17日，消息传来：旭辉获国际权势巨子的投资者指数体例公司MSCI上调ESG评级至A级，好像也在转达出某种信号。

民营房企的“模范生”旭辉，能否在这波金融支持的“暖风”中复苏如今仍不好研判。但市场信心，显然已经开始复苏。

作者| 张玉

泉源|征探财经（ID:teccj6)

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