A股40家房企发布亏损预警，业绩大面积坍塌的变量是什么？

曾经红利规模动辄上百亿的房地产企业，现在在利润下滑的漩涡中越跌越深。

停止1月31日收盘，据Wind统计，在申银万国房地产行业分类下，发布了业绩预报的约68家企业中，40家为亏损状态，占比近六成，此中有14家为首度亏损；有48家的业绩同比向下。此中，国资配景的首开股份、大悦城、华侨城等规模房企出现了首亏；而早已陷入债务危急中的蓝光发展，业绩则在连续下探，亏损规模已近220亿元。

这场从2018年连续至今的利润规模紧缩，其背后的成因已从高地价项目结算挤压利润空间，演变为疫情影响交付规模、贩卖不振、售价低落等，以及由此而引发的大规模资产减值计提。

业内以为，2021年下半年以来市场连续下行、光荣危急接连发酵，企业纷纷以为物业存货将来实现的代价难以到达初始预期，应收账款的采取程度也要打扣头，因此开始计提大概加大计提资产减值。

不外，2022年以来，从中心到地方，包罗保交楼步伐、下调房贷利率、放松“四限”、刺激斲丧等政策相继发力，行业将重回正常运行轨道，以价换量等步伐有望竣事，将来资产减值计提也会紧缩。

荣盛成“亏损王”

2022年房企生存之艰巨，从业绩预报中可窥伺一二。

（以净利润下限为准举行排序，亏损额在前三十位的房企）

最大亏损在100亿及以上的有7家企业。以此计，荣盛发展堪称“亏损王”，其预计2022年最高亏损可达250亿，较2021年同期的亏损额度再扩大超200亿，日净亏近7万万。阳光城的亏损额度也同样在继承扩大，从2021年的不到70亿元增至不少于80亿，最高亏损则大概到达110亿元。

较早暴雷的蓝光发展在2021年就已亏掉超百亿，2022年的利润连续下探，亏损额度到达219亿元。不但是筹谋业绩不振，蓝光发展预计2022年度期末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右，而根据《股票上市规则》的有关规定，该公司股票大概被实验退市风险警示。

除了已爆雷房企越亏越多，随着行业贩卖连续地萎靡不振，各地房价的广泛下探，以及债务危急的伸张，更多房企到场了亏损的行列。据Wind统计，有14家企业首度出现亏损，不乏华侨城、大悦城、首开股份、格力地产等规模房企、国资配景房企。

这此中，在2022年发作了债务危急的金科股份预亏额度最大。该公司2021年同期实现红利超36亿元，预计2022年将亏损95亿元以上，最高则达190亿元，已然高出阳光城，位列A股房企的第三位。

紧随金科之后的则是央企华侨城。该公司预计2022年的净利润为-80亿元至-110亿元，同比2021年最高降幅超389%。给华侨城造成了云云大规模亏损的，不但是地产开发业务，另有深受疫情影响的旅游业。

据披露，2022年上半年，华侨城共有32家景区、29家旅店、1家观光社、8家开放式旅游区等。巨大的文旅板块，对华侨城形成了不小的打击，“陈诉期内，旅游景区业务受疫情的打击严峻，亏损金额加大”，同时因连续亏损或更新改造等因素，华侨城对部门景区资产计提减值。

大悦城亦是由盈转亏，只管亏损额度在30亿元以下，但同比跌幅却高达2600%。大悦城在公告中给出的表明除了受房地产贩卖影响之外，还包罗疫情下扶持租户安稳筹谋和发展，而为商户累计减免约10亿元租金等。

红利规模同比断崖式下挫，也是房地产行业在2022年度业绩体现的一大共同点。除了大悦城外，珠江股份净利润的同比跌幅也高出2000%，格力地产、北辰实业的最高跌幅在900%以上，世茂股份、金科股份的最高同比跌幅也在600%以上。据Wind，同比跌幅最高在100%以上的企业共有19家。

颇值得一提的是，中原幸福在债务重组上取得的希望，也促使其在2022年扭亏为盈，从2021年亏损超290亿元，一举实现红利，预计归属于上市公司股东的净利润为11亿元-16亿元。

中原幸福在公告中体现，现在正在推进《中原幸福债务重组筹划》及《中原幸福债务重组筹划增补方案》，而根据前述筹划及方案与债权人签订相干协议后，涉及债权人宽免或调减公司对其的债务（包罗本金、未付出利钱及罚息），“本次业绩预报中已思量相干影响”。

不外，基于债务重组希望而确认的债务重组收益，为非经常性损益，若扣除该部门损益影响，中原幸福在2022年的筹谋业绩仍为亏损，扣非净利润约为-173亿元到-168亿元。

大额资产减值频现

究竟上，房地产自2018年起，行业利润增速就出现了显着下行趋势。

早前房企利润空间的缩小，多是地价连续创新高，叠加限价、限签等政策的连续收紧，使得房企毛利率降落、红利本领不及过往。同时也由于高价地被套，房企开始举行资产减值计提工作，此中重要来自于存货跌价减值。

彼时业内以为，随着前期高价地渐渐去化并完成结算，中恒久行业红利本领将触底回升。但近两年行业根本面的大幅下行，为房企红利本领的扭转增长了不少变数，处于低位的购房需求、贬价促销的本领、房价下行都是此中的关键因素。有多位房企内部人士曾向记者体现，贬价加大去化的一大毛病就是引起资产减值。

2022年初次出现亏损的大悦城就直言，为降服市场连续下行的倒霉影响，该公司优化库存和推盘计谋，加快库存去化和资产周转，部门在建在售项目贩卖代价未达预期，由此按照相干规则计提资产减值预备。

头部房企也无法制止大规模资产减值。巨亏超百亿的华侨城称，“思量部门都会新居贩卖代价进入下行通道，出于审慎客观思量，计提存货跌价预备同比增长”。新城控股亦称，由于市场情况厘革，公司计提的资产减值预备同比增长。2022年净利润同比下挫超5成的招商蛇口也体现，体现由于市场情况厘革，陈诉期内，计提资产减值预备同比增长；在2021年，这一数值就已经到达了33.9亿元。

出险房企更是云云。克而瑞研究中心指出，为应对活动性窘境，出险房企纷纷通过贬价贩卖、低价出让资产等方式实现资金回流，使业绩面对不小挑衅。

蓝光发展的境遇约莫是出险房企的一个缩影。该公司在2021年计提了约65.76亿的减值丧失后，在2022年进一步计提了约160亿元的减值丧失，此中重要仍为存货跌价预备。

造成这一征象的缘故因由在于房地产市场仍未企稳，同时蓝光发展自身债务风险尚未得到完全化解，公司品牌仍在连续受损，且其筹谋情况及融资情况未得到改善，已竣工开发产物房源和在建与待建开发项目，将来很大概仍难以实现项目获取时的预期。于是，思量到市场情况及其自身债务风险及筹谋情况影响，客户购房预期进一步低落，蓝光发展举行了更大额度的计提。

值得一提的是，现在市场处于底部盘整阶段，在审慎性原则下，公道计提资产减值有其须要性，也有房企为保障将来财报业绩的稳固性，实验一次性计提。2021年因计提存货跌价预备超7亿元而亏损的台甫城，在2022年顺遂扭亏。

业内人士指出，将来房企是否还会再出现云云大规模的资产减值计提，取决于以后市场的修复情况。克而瑞以为，中恒久来看，房地产行业以“稳”为主基调，供应端、需求端等全方位政策相继落地、实行，企稳、巩固是行业发展趋势。在此趋势下，资产减值计提也会紧缩，根据市场规复情况，部门房企存货跌价丧失或能转回，形成收益。