超50家房企预亏，地铁公司比开辟商会卖房，港铁地财产务半年利润78亿

本文泉源：期间财经 作者：林心林

本年六七月，不少香港买房客涌向了日出康城售楼部，这里久违地出现了人山人海的情况。

开售楼盘日出康城是香港着名的大型住宅社区，位于香港新界将军澳康城站，是迄今为止香港最大的地铁站上盖项目。

整个日出康城项目共分十三期发展，从2005年首推到2025年才气全部竣工，制作时间跨度长达25年，预计可供6.3万名住民居住。最新推出的是日出康城第11期凯柏峰，首批单元均匀折实呎价17888港元（1平方米约便是10.76平方呎，即19.2万港元/平方米），比周边二手房还略低的代价吸引来不少买家。

在中环上班的白领罗嘉也是此中一员。“十几年前第一次过来的时间，这里冷清老旧，交通很不方便，沿路沙尘滚滚。”而如今的康城，楼盘高耸入云、贸易配套正风起云涌地建立，与她影象中的画面早已差别。

在6月尾开卖当天，罗嘉一大早到达售楼部，现场人潮涌动，不少年轻夫妇或家庭客拿着筹号等候选房。据悉，开售之前项目累计收到6200张认筹票，超额认购25倍，罗嘉的排号则在2000名以后。

值得一提的是，这个香港最着名的大型住宅社区之一，是一个由香港铁路有限公司（简称“港铁”）和开辟商联手打造的项目。

自2005年发展至今，港铁可以说见证了日出康城的崛起。近期，港铁披露的2022年中期业绩陈诉表现，本年上半年铁路及巴士服务总搭客量同比按年跌近12%，包罗客运服务等谋划性业务营收与利润面对下跌。

不外，物业发展利润则扭转了局面，上半年该项业务利润录得同比增长152.7%至77.86亿港元，此中紧张来自日出康城第十期等项目的利润入账。

图源：图虫创意

“被地铁延伸的房地产开辟商”，肯定程度上并不无原理。据统计，制止如今，A股和港股有超50家房企发布上半年业绩预亏公告，有房企预计亏损最多60亿元。对比来说，港铁的赢利本事显然可以媲美第一梯队。

地铁靠地产反哺

超强的红利本事，源于港铁独特的“轨道交通+物业”模式。

对于一家通例的地铁公司来说，其紧张的营收、红利来自于铁路自己的客运服务。然而，铁路建立通常须要前期大量的基建建立投入，后期的维护、运营、安检办法、人工本钱更是不小付出，导致团体回报周期长；加之地铁票价需思量公众优点，收费并不会太高。

这意味着，倘若单单依靠地铁运营，地铁公司远远无法实现收支均衡。

上世纪90年代，港铁便开始探索推进地盘开辟与地铁建立的联动整合。今后，港铁与香港特区当局签订了特许谋划协议，通过构筑和运营铁路调换铁路沿线地块专属开辟权。随着地铁兴建与物业开辟、地盘增值，港铁将所得到的回报反哺铁路谋划，实现良性循环，这就是港铁首创的“轨道交通+物业”模式。

固然，港铁毕竟不是专业的物业开辟主体，因此这套模式里另有一个关键的脚色——开辟商。

期间财经相识到，港铁在得到地盘发展权后，会将站点、轨道和相干办法与地盘融合，使之成为具有极大吸引力和红利本事的资产，再举行公开招标，与开辟商共同开辟铁路上盖的住宅、阛阓等物业；同时港铁按照与开辟商告竣的项目收益分配协议，分享日后项目出售、租赁的利润分成，这一分红比例一样寻常为5%左右。

由于铁路物业发展项目已经是香港房屋地盘供应的一个紧张泉源，因此，欲加入分食地铁上盖物业开辟红利的开辟商、财团会向港铁投递意向书，港铁收到发展意向书后甄选入围名单，以约请开辟商或财团提交正式标书，末了再评标确定中标人。

在港铁项目的截标现场，这些揣着标书的代表人背后，不乏香港四各人属以及内资财团的身影。

期间财经梳理获悉，过往港铁招标过程中，黄竹坑站、何文田站、日出康城等典范项目，险些每一期招标都会引来数十份意向书。

比方2020年日出康城末了一期住宅项目招标，得到35家香港及本地开辟商看重，包罗长实、新鸿基、新天下、南丰、华懋、碧桂园、中海、旭辉及龙湖等等。

地盘金额与估值也不低，2018年港铁推出黄竹坑站上盖第三期商住项目招标，由长实夺得，整个项目修建本钱投资额约250亿港元以上，包罗补地价在内，项目总地价最高逼近360亿港元。

年赚超百亿港元

依靠轨道沿线地盘的物业开辟，港铁成为了最会赢利的地铁公司之一。

期间财经梳理财报获悉，只管港铁在近两年的收益程度有所颠簸，但拉长来看，2012年-2021年，港铁的营收程度从350亿港元增长至最高554亿港元（2017年录得），涨幅近六成；股东应占利润除2020年-2021年外，别的均录得上百亿的利润，2017年录得168.85亿港元。

2021年，港铁录得股东应占利润95.52亿港元，此中物业发展分部利润录得92.77亿港元，同比上涨近70%；2022年上半年，港铁录得股东应占利润47.32亿港元，此中物业发展分部利润录得77.86亿港元，同比上涨152.7%。

物业发展的高利润，除了与香港住宅建立的高容积率有关，更关键的大概是较低的地盘本钱。

据悉，在香港特区当局划拨地铁上盖地盘予港铁时，港铁所付出的市场价是在地铁尚未兴建之前的估算地价。即便日后港铁正式批出地盘予开辟商时还须要补缴地价，但是这笔费用通常有开辟商一同负担。

以日出康城为例，2005年长实竞得第一期项目发展权时，须向香港特区当局补地价23亿港元，这笔费用由开辟商和港铁各付出一半；2007年港铁为第三期项目招标，其时所需补地价金额33.35亿港元则全部由中标开辟商付出。

别的，随着地铁和上盖物业、贸易配套的发展，日出康城每一期推出的楼盘房价也水涨船高。

从业近二十年的香港当地中介卢凯先容， 2008年日出康城首批单元推出时均匀售价在5800港元/呎，而如今2022年日出康城11期均价则在17888港元/呎，此前市场高点时一度录得超2万港元/呎。便是说，近14年时间里，日出康城的新居楼价涨了超200%。

“比起西九龙，日出康城涨得算慢了。”卢凯说道。

卢凯提及的西九龙在上世纪90年代并不繁荣，但在地铁、高铁以及粤港澳大湾区团体规划下，西九龙成为了已往20年香港发展最快、未来最有潜力的新金融中央之一。

此中，港铁与开辟商们一起打造的Union Square及其他高端楼盘，一起发展为香港最著名豪宅区并动员周边高速发展。“最早期没高铁、没地铁的时间，西九龙才四五千港元一呎，如今三四万港元都有。”

卢凯展示的近期买卖业务表现，Union Square第一期漾日居的代价约2.5万港元/呎；第二期擎天半岛的代价约3万港元/呎；第三期凯旋门的代价则近期录得最高4.3万元/呎，思量汇率、公摊面积等因素，折算后约莫为31.7万元/平方米。

如今，港铁手中仍有大量物业项目等候推出市场。据本年7月份港铁对外表现，未来8至9个月将有多个住宅项目推出，包罗元朗YOHO Hub、何文田站第2期、黄竹坑站第4期，以及来岁初推售将军澳日出康城第12期。

捆绑开辟商

这套独特的港铁模式，也渐渐引来了本地地铁公司争相学习。

2004年，港铁与深圳地铁签订了深铁4号线的特许谋划权，为期30年。2011年，港铁以20亿元投得深圳地铁4号线龙华站地块，在本地开辟首个物业发展项目“天颂”，并在2015年开盘当日售罄，贩卖总收入靠近70亿元。

深圳地铁也开始自主探索港铁模式，于2013年推出首个自主开辟的车辆段上盖物业；并渐渐得到深大站、深圳北站、蛇口西、塘朗等地铁上盖物业开辟权。

随着地铁+物业模式的深入，深圳地铁房地产开辟业务收入不停增长，跻身进各大房地产贩卖榜单中。据悉，深圳地铁旗下深铁置业近几年贩卖额均在百亿级别，克而瑞2021年深圳房企权益贩卖额TOP20表现，深铁置业贩卖金额138.78亿元挤进前三，仅次于华润置地和万科。

财报表现，2015年-2021年七年间，深圳地铁房地产开辟业务的收入从13.96亿元攀升至95.7亿元，占总收入的占比从不敷三成增长至最高七成；这也动员了深圳地铁团体的红利一度突破百亿。

因此，在本地，深圳地铁坐稳了比年来赢利本事最强地铁公司的宝座。2020年，深圳地铁净利润高达111.02亿元，据逐日经济消息报道，这一数据靠近当年其他20城地铁公司净利润之和的1.7倍。

但与港铁差别，以深圳地铁为代表的本地地铁公司与开辟商的捆绑更加细密。

2014年，万科以45.3亿元中标深圳地铁上盖红树湾项目，两者共同开辟红树湾站上盖综合体。三年后，深铁与万科的绑定再度加深，深铁成为万科第一大股东。

不外，一名靠近万科的人士则指出，万科与深铁在地铁上盖项目上的互助并不多，后者有着自己完满的地产开辟团队，更多是投资关系。“广铁和越秀地产互助比力密切，相互共同，一起拿地开辟。”

在“地铁+物业”开辟上，广州也不落下风。自2017年起，随着广州地铁覆盖本事进步，广州开始探索地铁TOD项目建立，地铁上盖项目用地进入公开招拍挂市场，模式紧张为广州地铁主导拿地，再探求房企举行开辟。

据期间财经不完全统计，制止如今广州地铁操持的TOD项目约14个。2021年度，广州地铁团体实现谋划收入134.6亿元，利润总额4.3亿元，此中利润紧张泉源于物业经业务务板块，占比82.84%。

固然广铁互助搭档席卷越秀地产、珠江实业、五矿地产等，但此中与越秀地产的接洽最为细密。在2019年广铁战略入股以来，越秀地产已通过广铁得到5个TOD项目。本年五一期间开售的琶洲南TOD住宅项目便是由广铁和越秀地产共同开辟，套均总价超千万。

只管比年来本地地铁公司积极实践轨道物业模式，但由于实行情况存在差异，本地地铁公司在发展理念、技能程度、贸易根本等诸多方面仍有较大发展空间。

以贸易发展为例，广州市社会科学院高级研究员谈锦钊谈及，在观察了香港和本地的地铁开辟模式之后，发现本地的地铁模式须要更加夸大与贸易的细密联合，将人流与阛阓贩卖联合起来，动员地铁站点的立体化建立；同时，通过贸易配套得到的长期租赁收入也更加稳固。

“有些地铁站点通常贸易配比偏低，贸易还没有发展起来，楼盘已经卖起来了，应该提前一点把贸易服务的有关机构建起来，由贸易牵头，不应该只关注房地产开辟。”谈锦钊说道。