年内最大地产定增案披露！万科百亿输血11个项目，最低利润率仅3.3％

本文泉源：期间财经 作者：林心林

A股地产再融资重启之后，最大规模的一笔定增或将落地。

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2月12日晚间，万科A披露2023年度非公开发行A股股票预案。根据预案，万科拟向不高出35名特定对象开展定向增发，召募资金总额不高出150亿元，发行数量将不高出11亿股，占现在万科总股本的9.46%。

客岁11月28日，证监会 “第三支箭”发出后，万科成为首批吃螃蟹的人。彼时12月1日，万科第一大股东深圳市地铁团体有限公司向万科股东大会提请增发议案，拟在A股及H股发行不高出各自20%的新增股份。

此次定增，正是万科在该授权下订定的A股详细发行方案。

不外，按照现在预案，由于上市公司非公开发行股票的实行规定，提请融资预案的大股东深铁并不在提前确定的增发对象之列。

克制2月13日收盘，万科A股价报17.66元每股，跌幅0.06%。

百亿募资投向11个项目，最低利润率仅3.3%

若万科150亿元定增顺遂发行，将成为地产行业股权再融资重启以来最大规模的定增案。

据Wind资讯数据统计，克制2月12日晚间，现在已有16家A股上市房企发布定增预案，预计召募资金总额不高出573.15亿元。此中，募资规模前三的为万科、保利发展及华发股份，分别为150亿元、125亿元及60亿元。

与大多数房企划一，万科此次定增召募资金同样拟用于项目融资。

根据定增预案，扣除发行费用后，万科此次召募资金净额将全部用于旗下11个房地产开发项目和增补活动资金。

期间财经查阅此次定增召募资金利用可行性研究陈诉获悉，除用于增补活动资金的45亿元外，剩余105亿资金将详细投入位于广东广州、珠海、中山，浙江杭州，河南郑州，四川成都，重庆，陕西西安，吉林长春，辽宁鞍山的11个房地产在建项目。

此中，募资10亿元级别以上的投资项目有5个，分别是中山金域国际、郑州翠湾中城、重庆星光天空之城、西安万科东望、鞍山高新万科城。

项目回报率上，万科定增投向的这批项目红利情况出现分化。

此中，大多数项目贩卖净利率在6%及以下，最低如广州金茂万科魅力之城的贩卖净利率仅3.32%；但也有个别项目如重庆星光天空之城的贩卖净利率达11.44%。

团体而言，万科定增投向的这批项目红利情况并不算非常理想，这肯定水平上也与这两年的房地产市场调解情况有关。而此次11个项目根本都在2022-2023年交付，按照项目建立周期推测，拿地时间在2020年前后。

彼时正值地皮市场较为火热的时候，地价水平高，叠加上市场下行缘故原由，红利情况可见解压缩。

以广州金茂万科魅力之城为例，项目地皮是万科在2020年12月拿下的广州增城地块，其历经170分钟、84轮竞拍才夺得，成交总价达63亿元，溢价15.4%，成交楼面价为12932元/平方米。现在，该项目贩卖代价在2万元/平方米左右，万科预计贩卖净利率为3.32%、项目投资收益率为3.49%。

“这些项目应该是（万科）赢利最难的项目了。”有股东在交换平台上表现。而有业内人士也表现，近两年万科红利本事降落，对于万科来说，这批一二线项目的广泛收益率已经是颇有诚意。

下调股东分红，万科赢利不易

近两年，房地产行业红利降落已经是共识，万科也不破例。

此次A股定增预案中，万科提及，克制2022年9月30日，公司存货净额为9821.84亿元，占总资产比例为53.59%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。“若未来房地产行业不景气，项目利润下滑或项目无法顺遂完成开发，公司将面临存货跌价丧失风险，从而对公司的红利本事产生影响。”

2021年，万科实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比降落45.7%，是万科上市31年以来第三次净利润下滑，房地产业务的结算毛利率、净利润率同步下滑。

为此，万科从客岁开始收紧对于一线地区公司的授权以及投资拿地权限。

2022年，万科拿地力度降落，在年末针对定增预案的暂时股东大会上，总裁祝九胜表现，更严的投资标准下，2022年万科新投的地匀称净利率大概能到达12%以上——这也远远高出了此次定增项目的利润水平。

但即便是龙头万科，对于现在市场的规复水平也不是全然乐观。祝九胜在上述暂时股东大会上直言，公司不得不认可在现在市场情况下策划确实碰到一些压力，这一轮调解所涉及到的时间的长度、调解的幅度都逾越了之前的预期。

因此对于万科而言，开源节省大概照旧重中之重。

万科方面临期间财经表现，公司拟通过本次非公开发行，优化自身资源布局，进一步加强资金气力和抗风险本事，为后续恒久稳固发展奠基根本。克制2022年9月30日，万科的负债总额14266.56亿元，资产负债率为77.85%，资产负债率水平较高。

另悉，万科还在2月12日发布未来三年（2023-2025年）股东分红回报规划公告，操持每年派息比率不少于30%；而客岁3月份，董秘朱旭还曾表现未来公司股息分红的比例稳固在35%-40%之间。

手握着150亿的定增融资，万科的2023年之路是否会像郁亮所言从“微光”到“曙光”，还须要静待观察。