10万亿巨雷！西欧最担心的危急“冒头”了

作者：位宇祥常嘉帅 卜淑情

“贸易地产大概是继银行业危急后下一个要暴雷的行业！”

在美国硅谷银行引爆的金融体系震荡渐渐平息之后，贸易地产（CRE）这颗匿伏已久的万亿巨雷，不停出现出令人不安的迹象。

近期，包罗美国银行、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信......，越来越多的华尔街大行都在发出类似告诫。

在3月，连华尔街最大的贸易地产主黑石都陷入违约风波，这批违约的CMBS（贸易地产抵押贷款支持证券）以芬兰办公楼和零售组合为抵押。

4月3日，欧洲央行也发布陈诉，敦促羁系机构加强对贸易地产基金的羁系，防止开放式房地产基金出现运动性错配。

欧央行表现：

“在已往10年间，投资于贸易地产的投资基金的资产净值增长了两倍多，超1万亿欧元(1.1万亿美元，约7.57万亿元)，这强化了基金与房地产市场的相互依存关系，对金融稳固构成了威胁。”

这不是欧洲央行发出的第一声告诫，本年2月份，欧洲央行已经指出，房地产市场的脆弱性在增长，尤其是贸易地产范畴。（欧洲贸易地产市场总体贷款代价约为1.5万亿欧元，约11.26万亿元。）

与此同时，近来两周，美国小银行贷款的支柱部门之一房地产贷款，出现了严肃下跌。而一季度，CMBS贩卖额同比降落了约80%。

用着名影戏《Margin call》(商海通牒)中股票经纪人山姆·罗吉斯的话来说，“大甩卖开始！”

贸易地产，到底怎么了？

“美国贸易地产就是下一个雷”

根据高盛陈诉，美国有4.5万亿美元的未偿贸易/多户抵押贷款，此中40%来自银行，约为1.7万亿美元（约11.7万亿元）。地区性银行约占美国银行贷款的65%，而根据联邦存款保险公司（FIDC）的数据，中小型银行占贸易房地产贷款总额的约80%。这一结论与现在多数机构的估计根本保持同等。

据智堡，由于美联储为应对通胀开始加息，CRE市场在2022年下半年走弱，而且疲软走势在2023年初进一步恶化。

比力大行们的研究发现，各大行的结论极其相似：

作为美国贸易地产的最大借主，地区性银行的危急正伸张到CRE市场，CMBS息差飙升，CMBS拖欠率已开始上升，而当前最脆弱的一环办公室地产大概会开始被引爆。

美银首席投资官Michael Hartnett夸大，CMBS息差升至2020年5月以来最高，CMBS代价降至自2009年10月以来最低程度。办公室入住率仍低于50%，美国地区性银行占全部CRE贷款的68%。

Hartnett还提到，随着CRE贷款的贷款标准进一步收紧，CRE被广泛视为下一个早晚会瓦解的范畴。

受本轮银行危急重创的瑞信也以为，危急大概会从银行业传导至贸易地产，到时间的局面将相称丢脸。“我们看到越来越多的消息称，由于贷款余额凌驾了地产的代价，写字楼房东交还了钥匙。”

摩根大通资产管理公司首席实验官George Gatch告诫：在美联储大幅收紧钱币政策后，贸易地产成为环球市场的关键风险之一，我们在固定收益和采取负债驱动投资战略的英国养老基金大幅重新订价中看到了这一点。

大考在即，未来五年17万亿贷款到期

明晟（MSCI）Real Assets部门的研报表现，美国贸易房地产在2023年将有4000亿美元债务到期，2024年尚有近5000亿美元贷款到期，未来五年内共有总计2.5万亿美元（约17.2万亿元）的债务到期。

高盛的数据与此类似：在2023-2024年，将有约1.1万亿美元的债务到期，此中32%由银行持有，25%由CMBS持有。

贸易地产乞贷人要办理得不光仅是还款题目，尚有一个更严肃的题目：即最大借主小银行自身难保，债务到期后尚有谁乐意继承把钱借给他们？

而从上文所属风险敞口的比例来看，贸易地产范畴的债务违约一旦会集发作，起重要倒霉的就是这些小银行，近期这些地区银行的动荡又加剧了贸易房地产债务的压力。

一方面，放贷机构大概在地区银行倒闭危急之后紧缩贷款规模。同时，加息情况中更高的借贷资本和下跌的房产代价，增长了贸易物业持有人的现有房贷再融资（refinance）难度。

这就构成了一个恶性循环，即陪伴美国银行业危急伸张，规模较小的银行大概进一步回撤贸易地产贷款规模，私家债务基金大概加入进来补充空缺，但他们要求的融资资本会更高，且不太大概到达所需的规模，造成信贷紧缩的局面。

再团结后疫情期间新的贸易与远程办公模式，这反过来会增长贸易地产违约风险，乃至威胁到整个小银行部门的偿付本领，有大概对小型银行造成毁灭性打击。

明晟的研报表现，鉴于较高的利率和不确定的远景，2月份美国贸易地产生意业务量同比降落51%至269亿美元，即规模惨遭腰斩。

这齐备照旧发生在3月美国地区银行运动性危急导致停息新发贷款运动之前。

“大甩卖开始”

高盛汇总了近期有关房地产违约的报道，结果表现，即便是像黑石如许的巨头在再融资方面也碰到了困难，CRE市局面临的窘境可见一斑。

利率上升和对违约的担心已经对CMBS生意业务形成打击。根据媒体盘算，本年第一季度，在没有当局支持的情况下，这些证券的贩卖额同比降落了约80%。

数据表现，近来一周小银行贷款中跌幅最大的是房地产贷款，高达187亿美元，而前一周已经跌了192亿美元。

从3月下半月来看，房地产贷款总计暴跌378亿美元，太吓人了！

这一数字之以是吓人，是由于它是自2007年3月新世纪金融(New Century Financial)倒闭以来的最大两周下跌规模。

熟悉08年环球金融危急的人应该不会忘记，新世纪金融是当时美国的第二大次贷银行。

新世纪金融的倒闭不光是美国次贷危急的导火索，也揭开了美国金融危急以致环球金融危急的序幕：一年内华尔街大行贝尔斯登陷入危急，雷曼兄弟停业。

引发金融危急的大概性有多大？

贸易地产的局部危急，是否会演变为波及环球的金融风暴？

大多数市场分析以为，现在的贸易地产危急依然可控。这重要是由于环球金融体系在2008年后，已经汲取了辅导。

根据Bayes商学院的研究，本日贸易地产范畴的贷款-修建代价比很少凌驾60%，这意味着未偿债务终极凌驾房产代价的大概性很低。而在2008年之前，这一比例通常高达80%-100%。

研究发现，德国的贷款机构更为宽松，优质资产的最高贷款利率为80%。在英国，咨询公司Capital Economics表现，五分之四的贷款低于60%的贷款代价比率——而且英国银行对贸易地产的总体风险敞口只有金融危急前的一半。

别的，欧洲方面，银行对贸易地产风险敞口的控制也更好。

根据高盛的数据，贸易地产均匀占欧洲银行贷款的9%，占不良贷款的15%，明显低于美国银行。

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真正的大雷？