做着租房的买卖，赚着金融的钱。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

迩来，随着经济的复苏，年轻人好像正大批回归一线和新一线都会。他们紧接着就面临一个广泛的困难——租房。

租房可算是一件令人头大的贫苦事。频道的巴九灵们迩来出去走了一圈，发现无论在深圳、上海照旧杭州，都有不少年轻人被租房、搬家折腾到emo。

想要租到心仪的房子，又要照顾到钱包；想尽大概地省钱，又要防着被坑被套路。这种“既要又要还要”的事，自古难全，搁哪儿都是一样的。

这不，我们为租房感到糟心，而在我们的隔壁邻人韩国，一些租客迩来乃至对处境感到“绝望”。

一

发生了什么？

我们从韩国一种特有的租房制度提及。

在韩国租房有 “月租”和“全租”两种方式。

“月租”就是我们熟悉的“押x付x”模式，好比先交一个月的押金，接着按月或按季缴纳房租。而韩国租房市场的另一项独创发明，就是“全租房”（又称“传贳房”，韩语里叫“”）。

它须要租客先向房东缴纳一大笔押金，押金金额约莫要占到房屋代价的50%到80%。好比你租一套300万的房子，至少要先掏出150万押金。

之后，租客可以免费住一段时间（一样寻常是两年），期间租客只须要负挑水电等杂项开支，不消付出租金，两年到期后房东全数退还押金。也就是那150万会重新回到你手里，租客险些没花什么钱，就白住了两年房。

这种全租房模式于上世纪70年代左右在韩国遍及开来。

其时，伴随着都会化和工业化历程，大量农村生齿涌进都会，都会住房告急。全租房制度的最大贡献，就是为新流入都会的生齿办理了居住标题。

这种制度能得到遍及，肯定有它受欢迎的来由和存在的公道性。

对于房东来说，把房子“全租”出去，最大的利益是能比力轻易地筹集一大笔钱（相比从银行等渠道乞贷，他不消付出贷款利钱）。

拿到押金后，他可以在两年时间内拿着这笔钱举行投资，无论炒股也好、买房也好，只要盼望收益比月租金收入高，房东就会倾向于全租。

对于租客来说，与月租相比，全租的最大上风在于能省下大笔的租金。

许多人会忽略付出大笔押金（大概叫“传贳金”）的时机资本，而将其视为一种相对靠谱的“欺凌储备”方式，等以后攒够了钱，可以取回押金，用作购房资金的一部分。

别的，一位在韩国居住的朋侪告诉小巴，韩国人的观念中好像存在一条“藐视链”。有房的藐视租房的，而在租房群体中，选择月租房的又会被藐视，由于他们通常会被以为是连传贳金都拿不出的群体。相比之下，选择全租房就“体面”许多，而且对韩国年轻人来说也是一种常态。

有人会问，租客能拿出这么多押金租全租房，为什么不干脆付个首付，自己贷款买一套房呢？

起首，韩国的高房价是出了名的，特别是首尔比年的房价一度高出15万人民币/平方米，为环球第二高的都会，仅次于香港。买房除了要付一大笔首付，还要付大笔的利钱。

按月还房贷将是不小的开支，会显着影响生存和消耗水平，对于花销大、寻求生存质量的年轻人来说，免费租房显然很有勾引力。

第二，韩国的银行提供专门的“传贳金优惠贷款”，也就是租客连押金都可以向银行贷款，而且贷款借全租房押金的利钱要比直接借房贷低，也比租房的月租金低。以是，租客付出的押金未必都是他自己的钱，很大概是向银行贷的。

第三，韩国的生齿活动性很强，许多人由于工作变更等缘故起因经常须要搬家，租房住可以省去频仍买卖业务房产的未便，也可以节流买卖业务费用。

基于上述几个重要缘故起因，全租房受到了房东和租客的共同欢迎。

眼尖的同砚大概已经看出来了，这种租房模式本质上是房东和租客之间的一种借贷，租客把押金借给房东，房东以房子为抵押，通过给租客免租金来“付出利钱”。

也就是全租房兼具了“租赁”和“金融”的属性，既缓解了住房难，又方便了房东融资，进步了资金的活动性，可以说一度创造了“双赢”的局面。

二

痛惜无论什么事物，一旦和“钱”挂上勾，总轻易变味。

如果你是房东，拿到一大笔押金想去投资，你会选什么投资标的？

存银行吃利钱怎么样？在已往的许多年中，韩国处在低利率情况下，疫情发作后，韩国更是将基准利率降至有史以来的最低水平0.5%，并连续了15个月之久。把钱存在银行大概买低风险、低收益的理财很妥当，但好像有些浪费了。

炒股也是广泛选择，毕竟韩国是所谓“全民炒股”的国家，总生齿不外5100多万，生动股票账户数却已经高出6000万。但炒股风险高，一不鉴戒会连押金都亏掉。

相比之下，买房是一个广受青睐的选择。韩国人多地狭，韩国特别是首尔的房价一度创造了一个只涨不跌的“楼市神话”，已往5年，韩国房价团体上涨了约80%。

这意味着房东可以拿着一大笔押金，付个首付，再买一套房，再次全租出去，收到的押金又能买房，再全租，也就是一种不绝加杠杆的方式。

云云一来，极大地刺激了房屋的买卖业务量，进一步推高了房价。据称，有韩国炒房客通过这种方式在首尔买了近300套房。

这引发了一个连带效应，就是纵然租客想买房，他在拿回租金后，也很大概发现他攒钱的速率赶不上房价的上涨，只能继承租房，继承给房东打工。以是双方的关系渐渐变得畸形。

须要注意的是，这种全租房模式要连续下去，须要两个条件：第一，这个国家须要处在一个温暖的通胀通道中；第二，都会的房价也处在上涨通道中。

在这两个条件下，上述链条可以正常运转，但一旦房价开始下跌，全租房市场就大概面临恐慌性的崩盘。

为什么？

本来在有租客退租时，房东可以比力轻易地找到新租客，用新收取的押金归还旧押金。大概干脆把房一卖，把押金一还，还能净赚一笔。

但一旦房价下跌，租客不愿意付出已往那么高额的押金，房东也就没法“借新还旧”。随着房价下跌，房东纵然卖房，也没有赚头。为了退还押金，他只好将手中的房屋低价出售，这进一步加剧了房价下跌，也引起大量房东资金的断链。

现在，如许的情况正在韩国发生。

2022年3月起，美联储开启了数轮强势加息，韩国望风而动，跟着加息。

而韩国房地产贷款大多接纳浮动利率计息，这就造成了两个影响：第一，直接导致租客和房东还贷压力的增长；第二，加息也打击了韩国房地产市场。

已往一年，韩国的房价团体下跌了约18%，此中首尔跌了约20%，这对于手握大量房产的房东来说无疑是个噩耗。

于是，许多房东休业，有一些选择跑路，他们的房屋大概被拍卖。于是租客发现自己处在了一个断港绝潢的田地，无房可住，押金泰半是拿不回了，身上还背着大量的银行贷款。

三

说回咱们中国。

实在，我们不是没有动过引进全租房制度的头脑。

小巴在网络资料时发现，早在2016年，深圳某区的发展和改革局就有人发文探究韩国全租房制度在深圳推行的大概性。

文章指出，“在深圳打拼的一些年轻人积贮不多，无法负担高额房价及贷款带来的压力，房租代价呈上升之势，资金亦无精良投资渠道”，同时，在其时房地产严酷的调控政策下，“由于市场‘冻结’，一些开发商出售新楼盘周期变长，资金锁定，轻易产生一些金融风险”。

文章以为，深圳市当局如能完满干系制度，既可以加快资源流畅，也可以为租房群体提供更多元的租房选择。但文章也指出，要建立得当深圳情况的全租房制度，须要当局到场构筑相应租赁规则、创建完满的金融法律包管制度等。

现在，我国的房地产行业仍处在修复过程中，在探究怎样激活房地产市场时，同样有观点以为，在一线、新一线都会房价将来存在温暖上涨空间的条件下，大概可以鉴戒韩国的全租房模式。

它一则能低沉年轻人在大都会的居住压力；二能刺激新居贩卖，助力房地产市场的规复；三能促进资金的流转，为大都会中只有账面财产的房屋持有者提供更大的活动性。

固然，要特别防范与韩国雷同的危急发生，这就须要在政策的订定和实验上下工夫，审慎地举行制度上的束缚和规范，创建完满的法律保障。

反对的声音很剧烈。

有人刀刀见血地指出，引入全租房制度会鼓励炒房客卷土再来，房价涨促进炒房，房价跌轻易变成危急。

尚有人说，既然这种模式都已经在韩国翻车了，我们还学它干啥呢。涉及到大量的优点，就肯定会有人动歪头脑，想办法卷钱跑路。

好比前几年长租公寓的暴雷，也涉及到租赁的“金融化”。其时发展出一种“租金贷”，成了长租公寓运营商不绝加杠杆、霸道扩展的本事，企业做着租房的买卖、赚着金融的钱，把风险都转嫁给了房东、租客、尚有金融机构。

现在的全租房也是一样，租客前期已经付出了大量的押金，随着杠杆越加越高，巨大的风险都被转嫁到了他们头上。所谓的“创建完满的法律保障”提及来简朴，实验起来却太难了，终极受伤的照旧租客。

这些观点简直让我们对全租房制度更多了几分鉴戒。

不外，鉴于全租房模式已在韩国存在、盛行了很久，而在国内，年轻人面临较大的居住压力，确实有茂盛的租房需求，中央也多次提到要“办理好新市民、青年人等住房标题，探索长租房市场建立”，以是我们倒也不必急着地将其乱棍打死，它多少为我们提供了一种不一样的解题思绪。

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