官宣！21座超大特多数会，再次被委以重任

文|凯风

超大特多数会，再次被委以重任。

日前召开的国常会指出，在超大特多数会积极稳步实验城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动都会高质量发展的一项紧张办法。

这种说法不是第一次出现。

本年4月的紧张集会会议提出，在超大特多数会积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共根本办法创建。

就在一周前，关于推进超大特多数会“平急两用”公共根本办法创建的引导意见出台。

所谓平急两用，指的是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的紧张应急保障办法，“平常”可作旅游、康养、休闲之用，关键时间满意应急需求。

如今，城中村改造和“平急两用”基建文件会集落地，意味着新一轮刺激政策正式登场。

这一次，超大特多数会，成了最大受益者。

01

作甚超大特多数会？

作为天下生齿最多的国家之一，我国共有2800多个县级单元、3.85万个州里及街道，但严酷意义上的都会只有691个。

以行政区划来看，根据中国统计年鉴，现在我国共有4个直辖市、15个副省级市、278个地级市、394个县级市。

在这些都会中，超大特多数会只有21个，包罗7个超多数会、14个特多数会，构成我国城镇层级的第一梯队。

根据凯风新书《中国都会大变局》一书分析，我国都会有行政级别之分，也有层级之别，同样也有规模差异。

超大特大，与多数会、中小都会，正是衡量都会规模层级的紧张指标。

一样平常而言，城区生齿凌驾1000万的视为超多数会，凌驾500万的视为特多数会，在300万以上的归为I型多数会，100万以上的为II型多数会，别的为中小都会。

值得注意的是，这里的生齿，并非笼统的全市常住生齿，而是城区生齿。

为何是城区？

根据《中国都会大变局》一书分析，我国的都会与国际上不是一个概念。

国际上的都会，多指狭义上的“城区”，而我国的都会则是广义的行政区划的概念，有城有乡，有区有县，大则形同一省，小则寸土寸金。

因此，衡量都会规模，不能将全部常住生齿都等量齐观，而是以城区生齿为基准。

城区，顾名思义不包罗镇区及墟落生齿，这是石家庄、临沂等地全市生齿凌驾万万而难以晋级为特多数会的缘故因由所在。

同时，县级市被视作单独的都会，与直辖市、副省级市、地级市等并列，被视为独当一面的都会，苏州的昆山、宁波的慈溪，城区生齿都凌驾百万，跻身II型多数会之列。

显然，一旦县级市切走了大量城区生齿，再上一级的地级市以致副省级市，就由于城区生齿不敷，而难以晋级超大特多数会，苏州、宁波都属此列。

不外，与石家庄等地差异，苏州、宁波固然不是统计上的超大特多数会，也在现实上并无多大差异，因此多被视为广义上的超大特多数会，这在许多政策上也有会集体现。

就此而言，新政覆盖的范围就不但是统计上的21城，而会惠及更多的经济强市。

02

为何是超大特多数会？

新一轮城中村改造和“平急两用”基建，为何特意夸大超大特多数会？

这让人想起七八年前阵容浩荡的棚户区改造，其时是天下上下都在推进，并无都会限定，而新政却都落在了超大特多数会身上。

这也不难明确。超大特多数会多数都属于经济强市，生齿浩繁，广泛面临高房价题目，而办理多数会青年住房题目，不绝都是政策的焦点所在。

已往几年的口罩等超预期打击，彻底暴袒露超大特多数会的管理困难。

生齿规模巨大，密度极高，活动频仍，因此成了处理处罚应遽变乱的重点难点所在，这正是“平急两用”办法创建的重点所在。

同时，已往几十年来，城镇化的狂飙突进，让一众都会灵敏扩张，都会界限不绝伸张，在都会内部形成了大量城中村。

超大特多数会正是城中村最为会集的地域。

假如说十多年前三四线都会还不乏大量棚户区和城中村的存在，随着棚改货币化的全面收官，这些地域的更新改造需求快速萎缩。

相反，在超大特多数会，仍有大量城中村存在。

广州深圳都有100多条大型城中村，不少还位于寸土寸金的中央城区，与周边CBD的钢筋水泥丛林形成光显对比。

这些地方不光空间逼仄、握手楼各处便是，居住需求处于相对较低的程度，而且土地使用服从极低，与多数会土地资源开发殆尽的局面形成光显对比。

因此，在超大特多数会推进城中村改造，既有通过固投拉动经济的短期考量，也不乏提升民生程度、拉多数会框架、为都会发展腾挪更多发展空间的长期思量。

毕竟上，已往几年，广州深圳东莞等地，都在大力大举推进城中村改造，但由于市场大环境厘革等因素，不绝渴望不畅。

如今，新政登场，这些都会的城中村改造有望提速。

03

这一轮城中村改造，影响毕竟有多大？

众所周知，2015年以来，一场阵容浩荡的棚改货币化，彻底激活了天下的楼市，无论一二线还是三四线，迎来亘古未有的普涨海潮。

那么，这一轮城中村改造，会不会成为新一轮的“棚改”？

恐怕不会。

其一，棚改货币化之以是影响巨大，缘故因由不在于棚户区改造自己，而在于“货币化”。

一样平常拆迁改造，多是以安置房的情势体现，而棚改更多是真金白银补贴，当大量货币进入市场，自然轻易搅热楼市。

棚改的钱从何而来？这就离不开央行，央行通过PSL贷款举行定向放水，为三四线带泉源源不绝的水源。

这一次城中村改造的细节固然还不清楚，但在新的配景下，央行恐怕不会轻易了局“背书”，难以像已往一样撬动云云规模巨大的资金。

城中村改造，显然只能靠市场自身了。

假如房价上涨预期不再强劲，企业是否尚有积极性，住民是否还会搏命接盘，都是必须思量的题目。

其二，“大拆大建”模式早已被否定，城中村改造的方向发生了厘革。

已往无论是棚改还是旧改，多以大拆大建为主，对于经济的刺激可谓立竿见影，但也带来了无穷无尽的题目。

毕竟上，早在2021年，官方就已发文，实验都会更新举措要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等都会连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。

这一次，官方进一步夸大，要对峙稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求急迫、都会安全和社会管理隐患多的城中村举行改造，成熟一个推进一个，实验一项做成一项……并把城中村改造与保障性住房创建团结好。

可见，城中村改造不会一哄而上，更不会大拆大建，反而还要负担起保障房创建重任，对楼市的刺激效应是有限的。

其三，楼市环境变了，即便洪流漫灌、大拆大建齐齐登场，也很难产生强大的刺激效应了。

七八年前的棚改货币化启动之际，楼市固然面临高库存之困，但其时房地产仍存在巨大增长空间。

毕竟，住房需求还未饱和、住民杠杆率还在职位、城镇化犹待提速、生齿仍在增长、经济也保持高速增长，这些根本面决定了政策的立竿见影。

如今，且不说经济、生齿、住民杠杆率都发生了厘革，天下团体住房也已过剩，只有超大特多数会存在结构性短缺，楼市早已非当初可比。

更关键的是，由于大环境厘革，整个社会的预期也差异于以往，而扭转预期，比一轮又一轮政策刺激要难上加难。

以是，城中村改造大概会加速，但新一轮天下性房价大涨，却越来越难了。