中央定调！房地产保卫战正式打响

本年以来，各种房地产的刺激政策高频出台。据中指研究院监测，2023年前三季度天下有超200省市（县）出台房地产政策超400条，特殊7月以来，各地优化政策频次更是团体飙升，9月政策频次达客岁四序度以来单月最高程度，核心二线都会，以致一线都会的政策落地不绝加速。

不外，明源君以为，中央金融工作集会才是真正的分水岭，房地产保卫战的军号正式吹响，房地产可以稳住了！

要防住金融体系风险

必须稳住房地产市场

此前有段时间，许多人喜好将中国、美国、日本、欧盟的房地产市场和股票市场做对比，美国、日本、欧盟的房地产市值和股票总市值的比值，均靠近1:1，但中国的比值却大幅偏离这一程度。一时间，「中国房地产市值高出美国和日本」的观点广为流传。末了给出的结论是，中国房地产的题目很大。

不能否认，我国房地产在已往几十年飞速发展确实积聚了不少题目，但并不能因此抹杀其贡献，更不意味着可以放任其出题目。毕竟上，在当下大国博弈的关键时候，稳住房地产这一国民经济支柱产业至关告急。

传统资笔器义国家，经济增长的初始资源一靠外部打劫，二靠内部资源市场债券、股票等融资。

如果二者都行不通，尚有别的办法吗？答案是，卖地。以美国为例，其独立前是13个殖民地，是被打劫的对象。美国开国（1776年）至1862 年，近百年的时间里，地盘财务是政府财务的重要收入。期间，其「地盘财务」收入重要是以国有地盘出售收入为主，地盘出售收入占联邦政府收入最高的年份到达48%。

再看我们，别说在改革开放初期，纵然到本日，债券、股票市场融资仍非主流。中国办理资源不敷的题目，重要依赖「地盘金融」。籍此，房地产市场为整个社会创造了丰沛的资源，使中国得以摆脱依赖已往剩余的传统积聚模式，转向依赖将来收益的今世增长模式（即便是商业银行的社会资源融资中，很大一部门也是以地方政府的地盘或开辟商的房子作为抵押，创造出来的钱币）。

厦门大学教授赵燕菁就指出，这让中国的资源市场，与美国有很大的差别。地方政府依赖丰厚的地盘出让金，不光能从事大规模的根本办法建立，还能招商引资，推动工业的发展……

▲泉源：明源不动产研究院

充沛的资源，对产业升级至关告急。工业革命率先在西方发作，跟其利率的下行有很大的关系，由于发明、创新是高风险运动，在一个利率过高的社会，很少人乐意冒险。而要让利钱低沉，资源自己必须要充沛。

回到前面提到的中国和美国、日本、欧盟房产市值的差别，实在将房产市值和股票总市值加总，中美根本是旗鼓相当的。因此，在赵燕菁看来，中国的房地产市场，是中国参加大国博弈的关键战场。这个观点有肯定的说服力，由于通常情况下，外资很难影响中国房地产市场。

但是，近几年，外资通过境外美元债等方式，搅动了中国房地产市场。偷袭的路径是：国际评级机构下调评级，市场上各种危急言论流传，做空机构活泼……而且，本年做空对象已经今后前的民营房企，伸张到了混淆全部制企业（好比近来引发巨大关注的万科），以致纯正的国央企了。

如果任由其发展，结果不堪假想。由于现在市场对房地产团体预期仍旧偏悲观，做空权势正是使用了这一预期，一旦其对万科如许的公司做空得逞，就会引发多米诺骨牌效应。由于不管你根本面有无题目，对于带杠杆的企业来说，挤兑都是灾难。

终极，其影响的绝不光仅只是房地产行业，而会打击整个中国经济。雷同的变乱在全天下已经上演太多次了。本年韩国股市被国际资源做空，资金连续5个月净流出，近来韩国政府果断脱手，严打卖空买卖业务，修改评估卖空规则，才让股市稳住。

以是，面临来势汹汹的国际做空权势，我们必须出击。由于救济万科，就是在救济中国房地产和中国经济。

中央金融工作集会

吹响了战斗的军号

10月30-31日召开的中央金融工作集会，就是一次总动员。自1997年以来，我国共召开了6次天下性的金融工作集会，此前5次是「天下金融工作集会」，近来一次是「中央金融工作集会」，两字之差，却有巨大差别：向导班子团体出席集会，体现了高层对金融工作的高度器重，其权势巨子力度得到空条件拔。

这次集会召开前，也做了许多铺垫。本年3月以来，金融向导体制完成了巨大改革，组建了高层决定议事和谐结构中央金融委员会，设立了中央金融工作委员会引导金融体系党建，银保监会改组为国家金融羁系总局，证监会调解为国务院直属机构，尚有各级各地党委向导下的金融工委。11月10日，证监会、金融羁系总局「三定」（职能设置、内设机构、职员体例）方案终极出炉。

这一系列构造厘革之后，实现了「党指挥金融」。可谓盛食厉兵，就等发令枪响了。这次中央金融工作集会，很大意义上就是摆设新体制下的防风险、促发展攻坚战的动员会。

已往，防风险的工作也不停在举行，但显然形成的协力不敷，羁系不敷有力，对此，中央金融工作集会指出：「要苏醒看到，金融范畴各种抵牾和题目相互交错、相互影响，有的还很突出，经济金融风险隐患仍旧较多，金融服务实体经济的质效不高，金融乱象和腐败题目屡禁不止，金融羁系和管理本领单薄。」

为了办理构造凝聚力和实行力，「当前和以后一个时期，做好金融工作必须对峙和加强党的全面向导」。而且，在三个重要层面做了摆设：

一、同一头脑熟悉，要打造「金融强国」；

二、强化构造保障，创建起党同不停导的一竿子到底的纵向构造保障体系；

三、明确技能蹊径。

还明确了几大战场：中小金融机构风险、地方债务风险、房地产市场风险、金融市场风险和外汇市场风险。

此中，地方债务风险和房地产市场风险大众格外关注，这两者恰好又有着千丝万缕的接洽，并深度影响金融市场风险。

而我们知道，地方债跟房地产市场有很大关系，由于许多都会高度依赖「地盘财务」，近几年房地产市场调解，让卖地收入锐减，缺口一下放大，压力非常大。稳住房地产市场，至关告急！由于，打铁还需自身硬，只要市场稳住了，预期转向，国际做空权势也就无从动手了。

为此，集会提出「健全房地产企业主体羁系制度和资金羁系」，这个表述已往是没有出现过的。什么意思呢？这应该是针对已经出险的房企，确保其可以或许在将来交楼，针对风险较高或告急性较强的头部房企，后续有大概开启「一对一」羁系，确保风险不再扩大。

别的，集会还提出「美满房地产金融宏观审慎管理」，将房地产市场风险上升到体系性风险羁系的高度，将来，「三条红线」和「贷款会合度」管理有望适度、阶段性放宽，以加大对房地产行业的支持力度，缓解重点房企的光荣风险。

将来，民营房企的资金压力有望得到肯定程度的缓解，至少「借新还旧」大概增多。特殊是相对优质的房企，大概加大各类金融工具的使用。

对此，财务部财务科学研究所原所长贾康指出，中央金融工作集会对房地产政策的定位，总体上还是连续2021年经济工作集会以后的政策方向，「现实上就是对‘合成谬误’举行纠偏以后，总体上更加积极地思量房地产作为国民经济支柱产业，怎样可以或许更好地发挥应有的功能作用。」

救市的战斗已经打响

各部门火力麋集输出

作为金融体系最高规格的集会，每次天下金融工作集会均对我国下一步巨大金融改革方向和政策「定调」。在党向导金融的新体系下，中央金融工作集会竣事之后，各项工作就敏捷放开了。针对房地产行业的防风险战斗已经打响，而且炮火输出非常麋集——

一、有针对整个资源市场的

11月2日，国家安全部发文指出，金融安满是国家安全的告急构成部门，维护金融安全，是关系我国经济社会发展全局的一件带有战略性、根天性的大事。推动我国金融高质量发展，必须筑牢金融安全防线、守住金融风险底线……

对于体系性金融风险带来的危害，其特殊提到了「次贷危急」。并点明，个别国家把金融当成地缘博弈的工具，一些故意叵测者妄图兴风作浪，不光有「看空者」「做空者」，尚有「唱空者」「掏空者」，计划动摇国际社会对华投资信心，妄图引发我国内金融动荡。

末了，其体现，国家安全构造将认真贯彻落练习近平总书记告急发言和中央金融工作集会精力……把防范化解金融风险放到更加告急的位置……对金融范畴国家安全风险密切监测、准确预判、有效防范，依法打击惩治金融范畴危害国家安全的违法犯罪运动。

二、有针对整个地产行业的

11月3日，中证报报道，证监会债券部有关负责人体现，下一步，证监会将深入贯彻党中央、国务院决定摆设，引发债券市场活力。对峙底线头脑，尽力做好房地产、城投等重点范畴风险防控……包管房企股债融资渠道总体安稳……对峙「一企一策」，稳妥化解大型房企债券违约风险。

11月7日，央行、住建部、金融羁系总局、证监会团结调集数家房企座谈，相识行业资金状态和企业融资需求。

与此同时，央行发布的《中国地区金融运行陈诉（2023）》提到，顺应房地产市场供需关系发生巨大厘革的新形势，适时调解优化房地产政策，促进房地产市场安稳康健发展。

预计后续一二线都会在限购层面会有放松性政策出台，同时，加大公积金购房支持力度，加速推进「带押过户」模式，以及进一步引导住民房贷利率下行等。

三、尚有针对重点开辟商的

11月6日，万科与金融机构开了个线上交换会，会上，深圳市国资委体现，充实承认和信托万科团队的专业性……如有须要或遭遇极度情况，深圳市国资委有充实信心、充足的资金资源和工具，通过齐备大概的市场化、法治化本领资助万科积极应对。

官方云云亮相力挺一家房地产企业，非常稀有，但在现在却是必须，由于万科不能出题目！

由于，现在房地产行业正处于修复时期，市场在悲观的感情下很容易失去判断力，「优等生」的股债代价下跌，让房企更加陷入「自证难」的倒霉局面。如果不实时加以遏制，任由做空权势肆虐，那本地房企存在被批量、体系性做空的大概。让国内房地产市场的复苏变得雪上加霜。

当此之时，深圳国资委和万科果断出击，打了一个漂亮的反击战，当天，万科股债双双大涨。这无疑稳固了市场对万科以致对中国房地产市场的信心。信任接下来，做空权势会消停许多……

防风险，才华促发展

金融是国民经济的血脉，是国家核心竞争力的告急构成部门。金融活，经济活；金融稳，经济稳。当前，表里风险交错，经济承压，金融防风险任务严肃。

本年二季度以来，《债务危急》的作者瑞·达利欧就反复提示债务风险：「我们正处于一场典范的、晚期大周期债务危急的开端……」

只有防好风险，才华更好的促发展。房地产是周期之母，与金融市场的关系盘根错节，对经济增长和产业效应都有巨大的影响，而且又是典范的高杠杆部门，环球汗青上大的经济危急多与房地产有关，十次危急九次地产，绝非虚言。让房地产市场软着陆，是化解金融风险的关键之一。

11月6日，郁亮在会上坦言，黎明前总是最冷的时间，但还是要对将来有信心。这句话实用于万科，也实用于整个行业。根据汹涌消息11月10日报道，金地团体已将21.4115亿元划入上清所兑付专户，用于兑付将于11月12日到期的「20金地MTN004」中票本息以及11月10日到期的「21金地MTN006」中票利钱。至此，本年金地团体已无到期公开债务……这对整个行业来说，是一个好消息。寒意似乎在渐渐退散。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员 艾振强）