天下住建工作集会首提商品房贩卖制度改革，预售制会有大调解吗

本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道

继三中全会决定提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度后，在一年一度的天下住建体系工作集会上，推进商品住房贩卖制度改革再次被夸大。

12月24日至25日，天下住房城乡建立工作集会在北京召开，摆设了2025年住房城乡建立范畴的五项重点任务，包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实行都会更新，打造“中国制作”升级版和建立安全、舒服、绿色、智慧的好房子。

《中原时报》记者留意到，在推动构建房地产发展新模式的表述中，此次集会明白提出要大力推进商品住房贩卖制度改革，有力有序推行现房贩卖，优化预售资金羁系。这是继2023年天下住建工作集会在促进转型方面提及“有条件的可以举行现房贩卖”后，再次提及现房贩卖，并初次夸大要大力推进商品住房贩卖制度改革。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《中原时报》记者表现，“大力推进商品住房贩卖制度改革”是一个比力新的表述，也是对党的三中全会精神非常直接的落实。此次住建部明白提出大力推进商品住房预售制度改革，这也就意味着预售制度在2025年会有较大的调解。当然调解方向既包括现房贩卖，也包括预售资金羁系。

预售制的“前世今生”

多年来，预售制度作为中国房地产上行周期中的告急基础制度，被广泛认为是房价高涨的推手之一。2022年年中，随着烂尾楼断贷风波的出现，舆论中“取消预售制”的呼声再起。也是因此，在2023年初举行的天下住房城乡建立工作集会上，住建部在布置2023年房地产工作时提出“稳预期、防范风险、促进转型”的要求，此中在“促进转型”里提到，有条件的可以举行现房贩卖，继续实行预售的，必须把资金羁系责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池向《中原时报》记者表现，从理论上讲，当楼市向好、房价不停上涨时，住房供不应求，预售制大受欢迎。买房人可以通过预售锁定低房价，坐等房价上涨，得到增值收益。由于房价上涨了，开发商也不畏惧有人会退房、不收房。有的开发商曾经打出“无来由退房”的标语，一旦有人退房，立刻又高价售出。

但是，当楼市低迷、住房供过于求、房价不停下跌时，预售制的标题就凸显了：一方面，购房人发现收房的时间房价下跌了，因此纵然没有质量标题，也不乐意收房，大概会找各种来由不收房；另一方面，对于开发商而言，由于住房贩卖不畅，各个楼盘不能滚动开发，大概会导致资金链断裂，不能按时交房。在楼市低迷下，许多其时预售的楼盘由于贩卖不畅，也被动酿成了现房。因此在住房供大于求时，采取现房贩卖也是期间的肯定要求。

广东省垣规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表现，当前现售占比已经达到1/3，但重要是工程进度正常，由于房子卖得慢，成了现售房。从表述来看，未来应该是预售和现售并存的时期，开发商既可以选择预售也可以选择现售。选择预售的话，加强预售资金羁系就行了，确保建立交付的基础上，满足合理提取，既不会过严羁系导致无法提取，也不会像已往一样任意提取，但政策会大力支持现售，以进步房子的风致。

怎样“大力推进”改革？

从2024年房地产干系政策看，改革预售制的预期是非常猛烈的：年初，2月底都会房地产融资和谐机制工作视频调分析议提出要有效支持现房贩卖，稳固市场预期；3月天下两会期间，住建部部长倪虹也提到，改革商品房开发、融资、贩卖等基础性制度，有力有序推行现房贩卖；同期，中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲在天下政协十四届二次集会第二次全相识议上作大会发言时，提出了设立房地产预售资金保险机制、争取用三年时间过渡到以现房贩卖为主的设想；7月底的三中全会决定，又明白提出要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。而此次的天下城乡工作集会，也夸大要大力推进商品住房贩卖制度改革。不过，政策对于现售制度的支持将会从哪些层面睁开，现在官方仍然没有明白的表述。

中国社会科学院都会与竞争力研究中心主任倪鹏飞向《中原时报》记者表现，积极探索并扩大实行现房贩卖，焦点是只有开发商开发的房子及干系证照办理达到肯定标准，才可以举行贩卖，具体这些标准应该由政府作出规定；其次，对开发商贩卖现房给予肯定支持和扶持，对达到要求的现房加速办理贩卖买卖业务的各种证照手续，低落干系税费。别的，对购房者购买现房，也给予各种手续办理和税费减免的支持。

李宇嘉认为，假如是从供地阶段规划现售，现在来看难度有点大，重要缘故原由就是贩卖下滑、资金链告急。因此，下一步还是要加大现售在供地、规划、报建、金融等方面的扶持。

赵秀池指出，大力推进商品住房贩卖制度改革，还必要根据各地环境来因城施策。毕竟资金是房地产的命根子，预售制是开发商低本钱融资的一种告急方式，对于有止跌企稳迹象的都会，不愿定非要欺压实行现房贩卖。要完满与预售制度干系的法规制度，如通过健全名誉体系、与融资源领相结合创建奖罚机制等本事来防范预售的风险。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳