万科决定在隆冬里烧把火

【这是雪贝财经的第295篇原创文章】

作者：周闪闪

筹谋：老胡

在中国房地财产的长夜里，让人沮丧以致绝望的冷气已经弥漫了很久。

直到本年春天，即便是最悲观的投行分析师也不敢推测，在恒大之后，中国前五名的房企中还会有第二家出现债务违约；几天前，中国最大的开发商碧桂园利用了一些最猛烈的说话来形貌市场长达一年的低迷，称这个行业已经进入隆冬。

然而，有人决定在隆冬的院子里烧炉火。

烧火的不是别人，正是4年前第一个预警凌冬将至的万科。两个月前，万科董事局主席郁亮终于不再悲观，他以为房地产市场“短期内已触底，正开始痴钝温暖地规复”。

做出这种判断须要莫大的勇气，究竟，从中国上市房企每月披露的贩卖数据来看，百强房企贩卖额同比下跌的幅度依然广泛性的高至腰斩，一些不可言说的贫苦则愈演愈烈。

但是，8月31日，在发布了一份格外亮眼的半年报后，郁亮重申了自己早前的判断，他以为从“短期看市场已经筑底”，而万科则将企稳回升。

可以大概支持郁亮判断的至少是他所掌舵下的这家房企，从万科这份业绩报表中的各个指标上看，向好险些是全面性的。

比如，业务收入2069.2亿元，同比增长23.8%。以半年为陈诉期计，这一增幅已经规复到2018年至2019年期间的增速。而122.2亿元的归母净利润，同比增速到达10.6%，增幅同样已经规复到2018、2019年期间的双位数增长。

如果我们以季度指标来评估万科的增长曲线，可以大概更直观的发现万科触底回升的态势。在2022年二季度，万科单季营收为1442.49亿，同比大幅增长37.58%，环比一季度0.65%的增速则出现大幅跳升。

对于万科而言，实现净利润的双位数增幅尤其鼓舞民气。究竟，这意味着这家房企不光摆脱了2021年一连出现利润增速大幅下滑的阴影，而且走出了2020年一连两个陈诉期净利润只有个位数增长的逆境。

望向整个行业的绝大多数房企，在2022年，要稳住净利润不下跌就已经是一件险些不大概完成的任务。由于，当毛利率不停下滑时，哪怕是相比3年前，当下的房企必须要卖掉更多的房子，结算出成倍数的贩卖额，才可以大概委曲维持住从前更少贩卖额就可以取得的净利润。

而在2022年上半年，中国前百强房企的贩卖额均值同比去幼年了一半；前50名的房企中，贩卖额实现同比正增长的只有1家。

对于万科，毛利率指标大概是净利润之外最受关注的数据。在上半年陈诉期内，万科的团体毛利率为20.46%，补回折旧摊销后实际为21.68%，依然处于筑底过程，尚不能说已经出现拐点。

幸亏，万科的融资本钱在上半年继承创下新低，仅有4.08%。从政策面的转暖趋势来看，在将来相称长一段时间内，万科的融资本钱还会继承低落。同时，万科在2021年应已根本消化掉数年前高价拿地对毛利率的陵犯。

这两大因素将支持万科毛利率在未来回到上升通道。

固然，当下相比于哪怕是一年前，评估一家房企质地尤其是其估值，要搞清晰的标题起首是两个：它能否连续的活下去？这家企业是否还具有永续性？

贩卖规模、营收规模，以致是红利本领这些指标对于多数上市房企已经可有可无，当我们拿到一份房企报表时，开始须要确认的是企业账上的自由现金流是否足以确保它不违约。

支持万科运营安全性的最大底气依然是其充裕的现金流。从这份半年报来看，万科停止上半年末，在手现金到达1400亿元，现金短债比远在安全阀之上。

在现金流指标上，最具评估代价的是策划性现金流。万科在上半年的策划运动现金流净额为82.88亿，同比增长了22.21%。

维持策划运动现金流为正是万科已经保持了13年的传统。但本陈诉期增幅到达22.21%显现出的是万科管理层保持了极为克制的财务规律，也反映出郁亮对将来虽有乐观预期，但依然极为审慎。

这种审慎最直观的体现是在拿地上。2022 年上半年，万科的新增地皮总价为397亿元，此中第一季度新增174亿元，第二季度新增223亿元，分别相较客岁四序度新增地皮总价降落31%和12%。上半年拿地贩卖金额比只有18%。

外界大概鲜少注意到郁亮在2021年股东大会上披露的一组关于2022年的数据：万科前5个月投资13块地中有9块地在2022年就可以大概面世，此中的6块地的现金流在本年就可以大概回正。

这意味着，万科已经极大的进步了投资尺度，依照了更为严格的投资规律。这种改变，在万科报表上的直观体现就是短期现金流更为充裕，更远期的体现就是在2至3年后利润表。

对于万科这家企业，当行业风风火火时，二级市场的投资者们最常责问管理层的标题是万科为何不能更大胆一些，其时间，鲜少有人去问一问万科逆水行舟的本领有多强。

2022年只是已往了8个月，但在中国前百强中的房企里，有29家已经消散，这些消散的房企以致在两百名之内都已难觅身影。

作为常青树般的风向标，万科的体现很大程度上将影响着整个行业及场外貌望者的信心，而郁亮的答应能否在报表中被印证，也将事关这家企业的名誉。

至少，而从现在来看，万科撑住了。