物业第一股万物云通过聆讯，郁亮谈估值：“分拆不是卖猪仔”

递交招股书5个月后，万物云通过港交所聆讯。

9月1日，港交所披露万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）的聆讯后资料集，这意味着万物云通过港交所聆讯，与此同时，万物云也将成为本年第6只在港股上市的物业股。

数据表现，2021年末，万物云的的在管面积为7.8亿平，当年收入为237.05亿元；可供参考是，2021年末，碧桂园的在管面积为7.66亿平，当年营收288.4亿元，制止9月1日收盘，碧桂园的市值为532.5亿港元。

5个月冲刺IPO

万科最早官宣分拆万物云赴港上市是在客岁11月5日，彼时，万科团体合资人兼物业奇迹团体首席合资人、CEO朱保全发了如许一条朋侪圈；“恰逢其时，合资奋斗”。该条朋侪圈劳绩不少赞，尚有人批评称，“股价靠你们了。”

本年4月1日，万物云正式向港交所提交招股书，拟于主板市场上市，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

7月18日，万科A公告称，分拆万物云境外上市得到中国证监会答应。证监会答应万物云发行不高出1.80亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为平凡股。完本钱次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。

值得注意的是，相比2020年、2021年的物业上市高潮，现在，物业行业的估值已经渐渐回落。从数据来看，港股物业服务板块总市值在2020年四序度一起高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调解，到2022年6月17日降落到4391.37亿港元。

亿翰智库此前研究陈诉指出，自物业板块估值回归理性以来，资金多保持观望态度，市场也急需新的优质标的来搅动，再次开释行业活力。

而对于万物云的估值标题，万科管理层对外不绝都保持着较为理性的姿态。8月31日上午，在万科举行的2022年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表现，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好代价就把它卖掉，而是盼望通过上市得到更大的发展空间。

此前，郁亮也公开表现，过高的估值大概会对员工心态等造成不切现实的预期，估值相对理性，反而更有利于员工在业务方面的发展，形成更好的心态。

物管新霸主

根据此条件交的招股书，2019年至2021年，万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年复合增长率为30.46%；相对应的年内利润分别为10.40亿元、15.19亿元、17.14亿元，年复合增长率为28.37%。

本年上半年万物云实现业务收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%，此中，社区空间居住斲丧服务收入 80.8 亿元，占比 56.3%，同比增长 34.8%；商企和都会空间综合服务收入 51.1亿元，占比 35.6%，同比增长 39.7%；AIoT （人工智能网络）及 BPaaS （业务流程即服务）办理方案服务收入 11.6 亿元，占比 8.1%，同比增长59.0%。

制止本年6月末，社区空间居住斲丧服务方面，万物云结构天下逾 120 多个大中都会（含香港），签约管理的物业数量到达 4096 个，在管物业数量到达 3035 个。围绕社区内住民的斲丧需求，万物云推出“万物研选”，为住民提供单品焕新、部品维修、局部改造、厨卫快装、全屋翻新等升级服务。

商企和都会空间综合服务方面，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴财产等行业，提供物业及办法管理服务，制止上半年末，万物云在物业及办法管理服务方面签约管理的项目数量到达 1929 个，在管项目数量到达 1706 个。万物云的都会空间整合服务已进入 25 个都会，统筹管理 59个项目。

AIoT 及 BPaaS 办理方案服务方面，万物云连续发掘物业服务线下业务场景，创建云通行、云客服、云维保、云调治、云巡检、云保洁等智能产物，通过软硬件联合提升现场作业和管理服从。

据聆讯后资料集，制止上半年底，万物云住宅合约面积约为9.3亿平方米，在管面积约为7亿平方米；商企和都会空间服务合约面积约为1.6亿平方米，在管面积约为1.4亿平方米。

中指研究院统计数据表现，2021年TOP10物业企业管理面积均值为3.55亿平方米。根据弗若斯特沙利文的资料，按底子物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占据4.28%的市场份额。万物云的物业在管体量可见一斑。

在巨量的规模上，万科也提出了多业态服务圈的概念——蝶城。所谓蝶城，是以3公里为半径的一个多业态大社区，涉及住宅、商企、都会空间服务等多种业态，服务者20——30分钟可以或许到达。万物云管理合资人及首席科学西崽险峰曾在担当媒体群访时表现：“美团30分钟调治的投送很强，我们也一样，我们是基于物联网在做30分钟的服务顶层筹划。”

靠科技“降本增效”

从毛利率程度来看，2019年、2020年、2021年、万物云的毛利率分别为17.7%、18.5%、17%，2022年前三个月，万物云的毛利率为14.5%，同比淘汰0.2个百分点。

聆讯后资料集表现，前三个月的毛利率比力低，重要是由于春节前后市场对居住相干资产服务、物业及办法管理服务、开辟商增值服务等业务条线的需求较低，相应的收入也淘汰，而本钱相对固定导致。别的，2019年—2021年毛利率也受到汗青收购产生的无形资产摊销负面影响。

物业服务是劳动麋集型财产，随着我国生齿红利的消散，低落人力本钱成为传统物业红利模式中急需办理的标题。在新一轮的物业数字化厘革中，万物云对准了“科技”与“尺度化”两条路。

丁险峰表现，满足度提升和本钱降落，这本身是一个两难的变乱，传统物业已往三十年都没能实现的目的，现在将靠科技实现。丁险峰举了一个例子：此前，万物云蝶城十几个项目的机电费用大概在800万左右，用了物联网调治，总费用、人力费用在200万左右，技能革命带来了600万的利润。“以是，当前的头脑是，假如服务必要提升，起首是想用AI呆板办理，假如呆板做不到的再派人。”