多地土拍环节试点“现房贩卖”，专家称“现在是推行现房贩卖的符合时机”

资料图，房企预备进入拍地现场

克日，多地将“现房贩卖”写入地盘出让文件中。据中指研究院监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房贩卖，但结果并未到达预期。

“现在是推行现房贩卖的符合时机。”8月31日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在继承《中原时报》记者采访时指出，当局在推进现房贩卖的同时，可以支持企业公道的开发贷款融资：“出发点都是规避预售的潜伏风险，渐渐向现售转型。如果有公道的融资安排，企业也不会压力增大。”

现房贩卖地块并非“奇怪物种”

8月24日，合肥市发布第三批会合供地公告，共推出28宗涉宅用地，总地盘出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，将于9月23日正式出让。

合肥第三批会合供地对土拍规则举行了多处调解。此中，蜀山区SS202210号地块明白实验精装交付，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋贩卖手续，成为合肥市初次出让的现房贩卖地块。

《中原时报》记者留意到，现房贩卖地块并非“奇怪物种”：8月18日，北京公布的第三批次供地18宗地块中，就有海淀永丰、丰台槐新、顺义府前街等13宗项目设置了“竞现房贩卖面积”环节。北京市规划和天然资源委员会以为：“相比力期房预售而言，现房贩卖上风显着，未来购房人可以通过看得见、摸得着的真实房源提拔购房安全感。”

以18宗地块中起拍代价最高的西北旺镇HD00-0403街区永丰地块为例，当竞拍代价到达58.54亿元的上限时，该地块就不再继承更高报价，转为竞现房贩卖面积环节；当竞现房贩卖面积到达上限的2万平米后，转为在现场摇号确定竞得人。

中指研究院指数奇迹部市场研究总监陈文静统计，在北京本年首批会合供地中，18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房贩卖面积步调；本年第二批会合供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房贩卖”。

别的，福州市永泰县人民当局官网7月15日披露的一则公告也表现，永泰葛岭镇溪西村葛丹东路东侧A-02地块按现房贩卖实验。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋贩卖手续。8月5日，该幅地块已乐成出让。

土拍遇冷曾倒逼政策取消

究竟上，早在2014年，行业内便出现了在地盘出让环节绑定“现房贩卖”的情况。2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地块在出让预条约中就初次提出，“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房贩卖”。

另据中指研究院统计，2016年-2019年，房地产市场活泼度较高，深圳、苏州、南京、重庆、杭州、成都等都会在地盘端设置现房贩卖条件，克制地盘市场热度。比方，2016年，深圳首宗现房贩卖试点地块“龙华A816-0060号地块”，即要求在该地块上建立的贸易、住宅等修建物必须在竣工并取得不动产权证书后才气以现售情势对外贩卖。

别的，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安等多个省市均做出了雷同实验，但结果不尽如人意。比方，2021年，杭州在第二批次会合供地中推出10宗“竞品格”试点地块，全部实验现房贩卖，但终极10宗地块全部流拍。

继承《中原时报》记者采访的业内人士以为，2022年之前，各地在地盘出让环节绑定“现房贩卖”的做法未能一连，受到多重因素的影响。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，这重要是由于土拍遇冷倒逼政策取消。在其看来，现房贩卖地块对现金流要求更高，会加大房企资金压力：“纵然地块自己的品格较好，也较难吸引到房企的关注。由于现房地块的流拍率居高不下，影响地方地盘财政收入，导致地方当局调解了此类地盘出让要求。”

“现房贩卖对于房企资金的安全性、稳固性、购房者的保障肯定是会更强一些。”张波以为，预售制可以令开发商资金快速回流、滚动，资金的利用服从大概更高，这也是已往20多年房地产行业快速发展的告急缘故因由。而如果实验现房贩卖，对于那些原来现金流压力就非常大的房地产企业来说，无疑会导致资金链出现更大的困难。

推行现房贩卖对于房企的资金压力无需赘言。在本年7月尾举行的绿城管理2022年中期业绩会上，绿城管理控股董事会主席郭佳峰直言，“如果开发商又要付出地盘款又要举行现房贩卖，市场规模会立刻压缩，一个可以做20个项目标房企，现房贩卖只能做到四五个项目”，“其他稳定的情况下，如果转入现房贩卖环节，房地产开发商的利钱资本要提拔至2000元左右以致更多”。

有利于“保交楼、稳民生”

只管云云，现房贩卖仍被以为是局面所趋。8月31日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在继承《中原时报》记者采访时夸大：“现在是推行现房贩卖的符合时机，由于不能再继承增长预售。”

中指研究院指数奇迹部市场研究总监陈文静也指出，本年7月以来，部分都会的项目出现“歇工”征象，对购房者置业感情和预期均带来倒霉影响，而现房贩卖既可以大概掩护斲丧者的权益不受陵犯，也能对楼盘质量和交付举动举行束缚，有利于“保交楼、稳民生”。

邹琳华进一步向《中原时报》记者指出，现房贩卖是否加重企业压力，要看是否有符合的融资渠道安排，不能一概而论。其以为，当局在推进现房贩卖的同时，可以支持企业公道的开发贷款融资：“出发点都是规避预售的潜伏风险，渐渐向现售转型。如果有公道的融资安排，企业也不会压力增大。”

“预售本质上也是一种融资，不外只是面向购房者融资，”邹琳华发起称：“如果不让面向购房者融资，可以安排面向金融机构、地盘出让者融资。”其表现。

“现在来看，现房贩卖是个趋势，但不会一挥而就。”张波审慎地表现，现房贩卖对于保障购房者权益，低沉行业风险有着告急作用，但当下大多数房企无法负担全部现房贩卖带来的资金压力，轻易导致更多项目出现延期交付，以致烂尾。因此，“如果全部推现房贩卖的话，房地产发展的节奏整了解慢下来”。

张波增补说，尤其是在本年的行情下，全面去推现房贩卖更加不现实：“如果全面推进现房贩卖，对于整个房地产行业的资金链压力、金融体系都会带来一些比力大的风险。”张波发起，各地可以接纳“以点面带”，增大试点都会和试点地块的方式来推进，但推进的节奏总体也会偏慢。