山东房企龙头不干地产了，鲁商发展改卖玻尿酸喷雾，双11每秒卖出6瓶

本文泉源：期间财经 作者：刘新歌

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自本年中期业绩会上亮相“果断向大康健业转型”后，比年来不停钻营转型的鲁商发展迈出断交的一步。

11月15日晚间，鲁商发展（600223.SH）公告称，拟将其房地产开辟业务相干资产及负债转让给控股股东山东省贸易团体（下称“鲁商团体”）或其所属公司。交易业务完成后，其将聚焦于生物医药、化装品、质料及衍生品、添加剂等大康健业务。

受此消息影响，11月16日和17日开盘，鲁商发展连续两个交易业务日一字涨停，股价涨至9.57元/股。

上述交易业务预计构成庞大资产重组，但现在尚处于操持阶段，具体交易业务标的资产范围、交易业务代价等要素均未终极确定，交易业务双方也尚未签署任何协议。

抛离地产

鲁商发展对地产业务的抛离，或在四年前就开始酝酿。

2018年末，鲁商发展的前身鲁商置业受让了鲁商团体持有的山东福瑞达医药团体有限公司（下称“福瑞达医药”）100%股权，交易业务价款为9.27亿元，以现金方式付出1.21亿元，剩下的8.06亿元以转让旗下三家房地产公司股权的方式付出。

该笔交易业务完成后，鲁商置业于2019年6月更名为鲁商发展，并增长了“药物、保健食品、化装品、医疗东西、生物技能的研究开辟”等业务范围，正式向“康健生存服务商”转型。

在本年8月30日举行的半年度业绩阐明会上，鲁商发展称：“定位国内领先的大康健产业综合运营商，果断向大康健业转型。一方面加快转型速率，生物医药做大做强，快速发展成为紧张业务，另一方面实现康健地产板块转型‘轻着陆’。”

毕竟上，作为山东本土的房地产龙头企业，鲁商发展的地产发展并不突出。2008年末，鲁商发展借壳ST万杰上市。作为鲁商团体旗下唯一的地产上市平台，其结构渐渐外拓至北京、上海、重庆、黑龙江等省市，不外高出50%的开辟项目会集在山东省内。

生齿大省山东的房地产发展居天下前线，连续多年商品房贩卖额高出万亿元，在天下各省中居前五。固然云云，贩卖额在山东房企中不停位居前十的鲁商发展发展得并不顺遂，直到上市十年后即2018年度才开始分红，派发了0.5亿元现金红利。

财报表现，2009年至2018年十年间，鲁商发展的营收增长了3.52倍，从25亿元增长至88亿元，但净利润却在下滑，从4.39亿元降落至1.62亿元，降落超6成。

除了连续低沉的净利润，鲁商发展尚有居高不下的负债率。背靠着鲁商团体，鲁商发展不但连续得到大股东的输血，还得到了行业内较低的融资源钱。但即便云云，其负债率连续多年高达90%以上。

2019年转型以来，鲁商发展地产业务占比渐渐缩小。2021年报数据表现，公司房地产业务营收为96.96亿元，占总营收123.63 亿元的78.43%。而在转型前的2018年，房地产业务对总营收的贡献比为88.77%。

受市场大环境影响，房地产渐渐成为拖后腿的业务。本年上半年，鲁商发展地产板块条约贩卖额39.8 亿元，贩卖面积37.2 万㎡，同比分别镌汰56.05%、55.02%。别的，地产业务贩卖回款的镌汰也使其策划活动现金流量净额比客岁同期镌汰74.20%。上半年，鲁商发展净利润同比镌汰39.18%，缘故因由之一是地产个别项目规划调解临时歇工利钱费用化影响财政费用增长。

毛利率表现也远不如新业务。本年上半年，房地产及物业板块的营收虽占总营收的67.80%，但毛利率仅为19.79%，远不如化装品、生物医药板块，二者的毛利率高达60.71%、54.10%，质料及衍生产物、添加剂的毛利率也达33.06%。

化装品业务占营收7成左右

剥离地产业务后，鲁商发展将聚焦生物医药，化装品，质料及衍生品、添加剂等大康健业务，它以为这将有利于改善公司资产质量，提升可连续策划本事和红利本事。

转型的影响在资源市场立竿见影地出现。2019年10月，鲁商发展股价曾多次大涨，此中10月18日至10月24日期间连续5个交易业务日涨停，累计涨幅超80%。

股价大涨源于颇受市场关注的玻尿酸。玻尿酸是一种可添补性质料，紧张应用于美容、美妆范畴。鲁商发展的全资子公司福瑞达为环球玻尿酸研发应用范畴的领老师产者，且其彼时正操持收购天下第二大玻尿酸厂商山东焦点生物科技股份有限公司60.11%股权，拓展上卑鄙产业链。

福瑞达旗下多个品牌贩卖表现不错。2021年“双11”促销中，其专研玻尿酸护肤的颐莲品牌登上京东平台美妆品类TOP3。此中，爆品玻尿酸喷雾匀称每秒卖出6瓶，总贩卖量突破196万+瓶，同比增长227%；在与某头部主播的直播互助中，更是创造了2分钟爆卖50万+瓶的贩卖记录。

本年“双11”期间，福瑞达生物也得到不错战绩。此中，颐莲全网累计成交破亿元，喷雾全网累计售出4000万+瓶；瑷尔博士全渠道贩卖额同比客岁增长76.68%，在全渠道得到63个TOP榜单；诠润品牌的天猫+抖音官方旗舰店GMV超1100万，抖音和达播的贩卖额同比分别增长460%、260%。

以2022年半年报数据盘算，剥离地产业务后，鲁商发展化装品业务营收占到七成左右。

华安证券也因此给予鲁商发展以买入评级，以为其主打微生态护肤的瑷尔博士和颐莲已渐渐实现破圈放量，且福瑞达生物引入战投后，线上代运营的到场有望赋能，加快公司化装品业务品牌孵化。

毕竟上，比年来剥离大概低沉地产业务比重的房企不在少数，亦不乏跨界生物医药范畴的先例，如格力地产拓展生物医药大康健产业、大消耗产业，长春高新发展定位调解为以生物制药为主、房地产为辅，乃至有“东北药茅”之称。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对期间财经分析称，全部企业的业务转型都受自身资源和拟转型行业发展厘革的制约与范围。对于鲁商发展这种在房地产范畴内并未取得显着上风的上市企业而言，在当今房地产行业陷入长期调解期而回暖存在庞大不确定性的环境下，选择生物医药这个转型方向也是不得已，不外这个行业照旧一个远景看起来比力好的向阳产业。