房地产“金融16条”落地10天：多家房企套现融资，楼市现翘尾行情

本文泉源：期间周报 作者：刘婷

2022年以来，对房地产行业影响最深远的政策，终于在立冬后落地。

11月11日，央行和银保监会连合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平妥当康发展工作的关照》（下称“《关照》”）。《关照》包罗16项具体办法，被称为“金融16条”。这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，初次就房地产融资题目出台的专门性文件，意义庞大、力度空前。

政策效果立竿见影。

“金融16条”出台当天，杭州取消“认房又认贷”，二套房首付款比例6成调解为4成，拉开新一线都会调解二套房首付比例的序幕。

据期间周报记者统计，11月11日-20日，深圳、上海等都会共出台约10条楼市新政，匀称一天一条，涉及利率调解、公积金提取和预售金羁系等。

资源市场信心重振，地产股掀起久违的涨停潮。

“金融16条”落地10天，同花顺房地产开发指数涨幅6.78%，鲁商发展（600223.SH）连获3个涨停板，德信中国（02019.HK）涨幅高达74%。雅居乐（03383.HK）和碧桂园（02007.HK）均在股票拉涨后敏捷配股，得到数十亿融资资金。

狂欢过后，市场终将回归理智。

11月19日，一名TOP 5房企营销人士对期间周报记者体现，“金融16条”出台后，公司内部群第一时间讨论政策内容，还约请行业专家到线下探究具体影响。公司高层划一以为，如今到年底是冲刺贩卖的窗口期，接下来会加大促销力度，以贬价为主。同时，付出性业务仍会镌汰，制止拿地、冻编和控制开支还会继承，待来岁再思量重启事件。

一名商业银行高级研究员告诉期间周报记者，业内对“金融16条”持审慎乐观态度。

从具体步调来看，《关照》紧张是防止房企继承暴雷和推进保交楼工作，不会带来楼市快速回暖。《关照》中很多办法之前已经口头转达过，实际效果并未如市场想象中的好。答应展期、新增专项债配套融资和保持资管产物稳固等增量的内容影响多少，还需看具体怎样落地。

冬天已颠末去，春天尚有多远？

图源：图虫创意

民企一周融资500亿元

情理之外、料想之中，“金融16条”第一口血，输进房企配股。

11月15日，碧桂园发布公告称，拟配股14.63亿股股份，配售事项所得款子总额约39.21亿港元。11月16日，雅居乐发布公告称，拟以“先旧后新”方式配售2.95亿股股份，募资7.83亿港元。

上述房企配股时机均选在股价大涨之后。11月1日至14日，碧桂园股价涨幅为222.77%。11月1日至15日，雅居乐股价涨幅为118.79%。

配股利空叠加地产股退潮，碧桂园和雅居乐股价均有所回调。发布配股公告至11月18日，碧桂园股价回调19.94%，雅居乐股价下跌23.31%。

对房企而言，“金融16条”最紧张的意义在于支持公道融资需求，从开发贷、修建企业信贷投放和资管产物融资等多方面提供政策支持。

多名业内人士对期间周报记者体现，“金融16条”再次夸大，对国有、民营等各类房地产企业等量齐观，但从实操角度看，国企和优质民企仍更占上风。

叠加“第二支箭”等政策利好，优质民企率先得到融资支持。

11月15日，龙湖团体完成200亿元储架式中期票据的注册。今后一周内，新城、美的职业和福星等企业也纷纷公布了“第二支箭”的融资操持，拟申请总规模到达560亿元。

“实际上金融机构没有严格区分企业性子，在利用过程中欠好坏黑即白的。”金融机构从业人士林力（化名）对期间周报记者夸大，金融机构更多地是从风控角度举行审批，但国企和优质民企的光荣分更高，因此也更受益。别的，有国资配景的房企在出险时能得到更多地支持，因此在审批上更具上风，资源向国企倾斜是市场的选择。

克而瑞研究中央指出，近期得到融资支持的还是少量优质房企，这些企业原就是本年民营房企发债的主力军。随着利好政策的落地，这些优质房企大概将率先得到资金支持稳固发展，而绝大多数民营房企还要等候政策效果的传导，现在仍旧面对较大的到期压力。纵然有融资政策的支持也大概较难过到资源市场的认可，因此在面对偿债潮时有较大的压力。

信托人士岑寂对待展期

郭康（化名）是浙系信托资产服务部的总司理。“金融16条”落地后，他第一时间打开对话框，将《关照》原文和专家解读发给客户，并与客户做了电话沟通。

与此前转达的政策相比，“金融16条”最大的变革之一，是支持融资公道展期。

《关照》指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在包管债权安全的条件下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调解还款安排等方式予以支持，促进项目竣工交付。

一番相识后，郭康透露，信托产物展期的概率极小。一方面，信托与银行产物差异，信托公司是受托人的脚色，无法决定产物可否展期。在业界，信托产物展期相当于逾期，无法跟投资者交接。别的，信托产物个人投资者更多，紧张靠主观意愿推动，政策对其没有束缚作用。

百瑞信托研究发展中央研究员谢运博体现，对于部分存量房地产信托项目，可以在做好风控步调的条件下公道展期。该条政策预计将有助于存量房地产信托的妥当运行。在展期期间，信托公司仍应服从受托人责任，做好项目存续期的各类管理工作，联合底层资产的实际运行环境采取各类步调，确保项目终极顺遂完成整理退出。

在实际利用过程中，支持融资公道展期的影响范围有限，且必要投资人同意。在个人投资者多的金融产物，展期阻力重重。

11月16日，德信中国（02019.HK）操持对旗下唯一存续美元债“2022年12月到期9.95%优先票据”举行交换要约，已与部分债券持有人举行沟通，展期方案未终极确定。

据期间周报记者得到的《给德信中国胡老板的一封公开信》、投资人给德信胡老板的第二封信》，部分投资人剧烈反对德信中国美元债展期，反对来由之一便是展期将影响市场信心，进而影响企业卖房，导致资金难以回笼。

与展期相比，细则更紧张的作用，大概在于征信“宽免”。

11月18日，商业银行人士谢锦（化名）告诉期间周报记者，支持融资合资展期的关键点是贷款展期不消低落风险品级，且不影响征信。

“展期一年不即是不消还钱，很多房企如今也处于不得不展期的环境，不展期就得违约，投资人两者相权取其轻，相当于硬展期。”谢锦体现，贷款展期1年不降级且不改变征信，可以大概制止进一步出发债务交织违约条款，相当于“拆弹”。

三部分敏捷开“保函”

当下，制止购房者买房的最大因素在于交房的不确定性。

天风证券分析称，房地产贩卖企稳紧张取决于两个关键因素，房地产项目交付确定性以及房价。当购房者消除对购房产生的烂尾楼等交付困难目标疑虑，以及房价徐徐规复到企稳回升的趋势时，商品房带来的金融属性重新回归，可以大幅度提升购房者对于房地产市场的信心。

《关照》分别从支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项乞贷和鼓励金融机构提供配套融资支持等方面，为“保交楼”提供市场保障。

将预售资金的羁系主体从银行转移至政府，可以最洪流平地镌汰购房者的担心。

11月16日，深圳市政府构造草拟了《关于临时制止实用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定(草案)》(简称《草案》)，并公开征求意见和发起。《草案》明白，深圳商品房预售资金羁系模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为羁系主体。

易居研究院智库中央研究总监严跃进在担当期间周报记者采访时指出，强化房管部分对于预售资金和账户的管控，是防范预售资金风险的紧张办法。这也阐明深圳对于预售资金羁系方面的器重。天下其他都会也必要留意此类内容，在预售资金羁系方面理顺关系，更好地让预售资金羁系和保交楼工作举行联合。

“保交楼”的关键，一方面在于确保专项资金闭环使用，不被违规调用。另一方面，公道盘活预售资金，让被羁系的资金活动起来，也能促进资金正向循环，得到公道使用。

“金融16条”落地3日，三部分灵敏开出“保函”。

11月14日，银保监会、住建部、人民银行连合发布了《关于商业银行出具保函置换预售羁系资金有关工作的关照》，答应商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售羁系资金业务。

诸葛找房数据研究中央高级分析师关荣雪对期间周报记者体现，该项政策再次通报出加大对房地产金融支持力度，也是对做好当前金融支持房地产市场平妥当康发展工作的进一步增补。该项表述赋予了商业银行肯定的自主决议权，有利于进步对预售资金的羁系服从，同时也将有用资助优质房地产企业缓解活动性压力，稳固房地产市场预期，并通过发挥优质房企的带头作用，提升行业信心，加快市场修复。

成交数据止跌回升

对于房企而言，需求端贩卖企稳回升才是促使房地产市场回暖的焦点，也是提升自我造血本领的焦点要素。

“金融16条”落地后，多地纷纷出台楼市政策，助力房地产市场平妥当康发展。

11月11日，期间周报记者从某国有银行杭州分行的个贷职员处确认，杭州取消在2017年3月起实行的“认房又认贷”，对曾经有过贷款购房记载，但已经将贷款结清的用户，购房贷款比例和利率可按照首套房的贷款尺度来实行。同时，二套房购房者的首付款比例也从过往的6成调解到4成。

杭州楼市是新一线都会的风向标，其政策转向意味着二套房政策的松动。多名房地产营销人士均以为，成都、东莞、西安等新一线、二线都会，今后将以杭州为样本，调解二套房信贷政策和对于二套房尺度的认定。

政策调解后，杭州楼市出现久违的暖意。11月13日，杭州链家嘉绿景苑店经纪人张龙在担当期间周报记者采访时体现，新政发布后，不少门店的带看量都有了显着的增长。“就我个人而言，寻常我一星期也就带看2-3组客户，但如今我一天就有2-3组带看量。”

成交方面，杭州市场走出先抑后扬的曲线，观望感情骤减。

据杭州市住房保障和房产管理局官方网站体系体现，11月12日-13日(停止21:00时)，杭州全市新居网签共计423套，匀称每天网签211.5套；全市二手房网签共计212套（含住宅、商店、写字楼等），匀称每天网签106套。

而在下半周，市场成交感情有所回暖。11月15-16日(停止21:00时)，杭州全市新居网签共计999套，匀称每天网签499套，全市二手房网签共计302套（含住宅、商店、写字楼等），匀称每天网签151套。

紧跟杭州的脚步，西安也对限购政策举行调解。

11月19日，西安市促进房地产市场平妥当康发展和谐向导小组发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关题目标关照》，对限购政策举行了调解，包罗放松购买首套二手房的条件、低落人才购房门槛、增长二孩及以上家庭购房套数、缩小限购地区范围等。

多项利好政策叠加，多地楼市现翘尾行情。

中指研究院数据体现，上周（11月12日-18日），楼市各线都会成交环比开始起有所上涨，上海、韶关、福州分别领涨各线都会。此中，一线都会成交量团体环比上涨30.4%；二线代表都会成交环比上涨10.6%。

图源：中指研究院

中指研究院指出，预计随着楼市利好政策的连续落地，供需两头政策优化，将动员市场预期进一步提升，尤其是更多焦点都会政策优化后，或将动员当地购房需求开释，市场底大概就在当下。