房地产政策工具箱另有多大空间？

■ 文 都会与地区管理研究院 苏志勇

迩来一系列经济数据出炉引发各界对经济形势特别是房地产市场的担心，同时也对下一步政策走向布满等候。

根据国家统计局数据，7月份国民经济连续规复态势，但受多重因素影响，经济回升的根本尚不稳固，保持经济运行在公道区间仍需加力。特别是房地产开辟投资、商品房贩卖、房企到位资金、地盘购置等数据同环比全面下滑，房地产已经成为拦阻经济增长的最大制约因素。

7月28日，中央政治局召开集会，夸大要稳固房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。这一表述既表现了中央对房地产行业的高度器重，同时也表明在因城施策的政策工具上另有更大的发挥空间。

政策频出效果不及预期

本年以来，面对房地产市场需求紧缩、预期转弱和房企活动性风险加剧的严厉形势，中央反复开释积极政策信号，相干部委和地方各级政府麋集出台了一系列政策步调，内容涉及房企融资需求和债务风险化解，房地产发展模式转型，满意住民公道住房需求，保交楼、稳民生等方方面面。

部委层面，羁系部门要求银行业金融机构正确把握和实行好房地产金融审慎管理制度，支持房地产企业公道融资需求，利用名誉掩护工具等创新服务支持民营房企债务性融资；推动 LPR下行，加大对住民刚性、改善性住房需求的金融支持力度；推进房企债务风险的防范化解，鼓励贸易银行、AMC 机构、优质房企等各类主体加入出险房企救济；推动房地产行业变化发展方式；加大对保障性租赁住房发展的支持力度，稳妥推进保障性租赁住房公募 REITs 的发行。

地方政府层面，在房地产市场下滑、地盘财务严峻受损的形势下，各地因城施策，从供需两端加速出台“救市”政策。在需求端，支持住民刚性、改善性住房需求，出台包罗降息、降首付、放松贷款条件、进步信贷额度、放宽公积金利用要求等信贷政策，减税降费、住房补贴等财税政策，支持多孩家庭购房、低落沉户门槛等生齿政策，取消或放松限购限售政策，重启棚改货币化安置、实行安置房房票等刺激政策。

在供给端，加大对房地产项目的融资支持力度；放松或取消地区限售、限价政策；设立房地产纾困基金，牵头推动出险房企项目的化解处理；优化房地产项目预售资金羁系；改善营商情况，规范市场秩序；在地盘供应方面，出台稳固供地节奏、放宽地盘出让要求、答应地盘出让价款和税费延期缴纳等政策。

与以往历次房地产下行周期有所差别，本轮调控并未在中央层面出台专门针对房地产的体系性政策，更多地夸大“因城施策”，给地方政府更大的自主权。地方政府也是从遮掩藏掩、摸索性政策，渐渐转向更大胆、更直接的“救市”步调，节奏由缓到急，力度由小到大。但是从如今的政策落地效果看，并未到达预期。以政策力度最大的郑州为例：本年3月，郑州发布《关于促进房地财产良性循环和康健发展的关照》，此中涉及取消“认房又认贷”、给予房企贷款支持等18项步调；4月，又先后推出了“青年人才新政”、棚户区改造房票安置等政策；8月，针对烂尾楼标题出台了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，推出“百亿纾困基金”。一系列利用猛如虎，但停止如今尚未看到显着效果。根据易居研究院的数据，本年上半年郑州新居成交量同比下滑近一半。不但是郑州，天下大多数二三四线都会均存在政策效果不及预期的情况。

市场筑底稳预期是关键

从近期国家统计局公布的房地产各项指标看，房地产市场仍处于寻底、筑底阶段，下行态势尚未得到显着遏制。投资方面，1~7月房地产开辟投资累计同比降落6.4%，较1~6月降1个百分点；7月单月投资增速同比下滑12.3%，较6月降2.9个百分点。从客岁7月开始，房地产开辟投资累计值增速已经连续12个月下滑，且连续4个月负增长，已经成为固定资产投资的严峻拖累。

受疫情和资金面等因素影响，房地产开竣工出现失速状态。1~7月新开工累计增速下滑36.1%，较1~6月降1.7个百分点；7月单月新开工增速下滑45.4%，较6月单月降0.3个百分点。1~7月房屋竣工面积下滑23.3%，此中住宅竣工面积下滑22.7%。

商品房贩卖在6月份稍显回暖后，受烂尾楼停贷风波影响，购房者观望感情加重，商品房贩卖再次转差。1~7月商品房贩卖面积同比降落23.1%，此中住宅贩卖面积降落27.1%；商品房贩卖额降落28.8%，此中住宅贩卖额降落31.4%。70个大中都会新建商品住宅和二手住宅贩卖代价环比降落都会比上月分别增长2个和3个，70 城商品住宅贩卖代价已连续10个月环比下跌。

只管年初以来房企融资情况有所好转，但金融机构出于风险防范思量，针对房企特别是民营房企的信贷支持依然有限，加之贩卖回款受阻，房企资金面连续恶化。1~7月房地产开辟企业到位资金同比降落25.4%。此中国内贷款降落28.4%，自筹资金降落11.4%，定金及预收款降落37.1%，个人按揭贷款降落25.2%。

地盘市场方面，受房企资金面影响以及对将来市场担心，地盘市场热度仍处于低位。1~7月地盘购置面积同比降落48.1%，地盘成交价款降落43%。7月百城地盘流拍率到达23.8%，而溢价率下行至2.9%。国企央企和地方城投公司依然是拿田主角，民营房企拿地愈发审慎。

从上述几组数据可以看出，房地产已经进入史无前例的深度调解期，中国经济最大的引擎面对全面失速风险，稳地产成了稳经济的头等大事。如今房地产财产链悲观感情伸张，金融机构不敢容易给开辟商放贷，开辟商紧缩战线不敢容易拿地，购房者担心房价下跌或买到的项目烂尾。只管货币供应频频宽松，开辟商依然资金链紧绷；只管楼市刺激政策不绝，购房者依然审慎观望。资金在金融体系内空转，对房企难以形成实质性支持。

房企贩卖不畅，开辟商资金难以回笼，资金链告急，新开工项目资金遇阻，名誉风险加剧，云云形成恶性循环。怎样突破这种僵局？如今最为关键的标题有两个：一是加速落实“保交楼、稳民生”工作，这是稳固市场预期的关键；二是积极为企业纾困，保障企业公道的融资需求，同时做好风险隔离，防止活动性风险向没有标题的房企伸张。围绕这两个重点，在政策上要用好用足政策工具箱，调解政策发力点。

对症下药政策另有发力空间

客观地说，本年以来因城施策的房地产调控政策出了不少，但是效果并不显着。一是由于本轮房地产出现的标题属于体系性标题，情况极为复杂。体系的标题必要体系的办理方案，单一政策难以切中关键，且力度有限。二是政策落地必要一个较长的传导过程，效果显现相对滞后，有些政策离开市场，难以落地。

天下政协常委、经济委员会副主任杨伟民在6月30日中国房地产报“2022中国都会高质量发展智库论坛”上曾下令，要多部门共同调和订定出台综合性权势巨子性房地产政策文件，明白房地产将来的新体制、新模式到底是什么样的，明白房地产税收、信贷、地盘、限售等政策大方向，给房企和住民一个可靠预期。“如果如今能出台如许一个文件，也有利于办理当前各地出现的一些不规范的房地产刺激政策。”

针对当前政策订定和实行中存在的标题，一方面要对实行中的政策举行梳理，对政策效果加以评估，对不适时宜的政策及时做出调解；另一方面进一步加大政策力度，用足用好政策工具箱。

起首

在金融信贷政策上，房贷利率仍有进一步下调空间

8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)利用和公开市场逆回购利用，中标利率较前期降落10个基点。业内人士广泛以为，低落政策利率将引导LPR调降，有助于给按揭贷款开释红利。就5年期以上LPR而言，在当前涉房类贷款疲弱情况下，与前几年实际实行的7~9折后房贷利率相比，按揭贷款利率仍存在较大降落空间。银行在房贷利率上恰当让利，不但可以刺激住房消耗，也是对银行体系内空转的资金的有效盘活。银行作为房地产发展的最大受益者，也有责任有任务与房地产行业共渡难关。

第二

房企纾困政策应做出恰当调解

如今“救项目不救房企”的纾困战略，在贩卖回款大幅降落、弱名誉资质房企融资难的情况下，难以克制房企违约变乱的伸张。无论是房企债务危急照旧项目烂尾，其根源都是房企活动性出了标题。标题的性子差别、严峻程度差别，办理办法也要有所区别。对于已经无法救济或救济本钱过高的企业，该放弃就放弃；大多数企业本来没有标题，只是由于预售资金羁系过严，加之贩卖节奏放缓，出现了暂时性的活动性告急，这种情况下起重要为企业注入活动性，而不是一味盯在受困项目上。

8月16日，有消息称羁系机构筹划通过指定国有企业包管和承销树模性房企的人民币债券，为房企提供活动性支持；羁系部门近期指示中债名誉增长投资公司(中债名誉)对房企发行的中期单子开展“全额无条件不可打消连带责任包管”，涉旭辉控股团体、碧桂园、龙湖团体、新城控股等树模民营房企。这一政策步调如能落地，对于民营房企来说无疑是济困抒难。

第三

恰当优化预售资金羁系政策

预售资金羁系标题是引发这一轮烂尾楼停贷风波的告急根源。不能否认此前预售资金羁系存在较多毛病，但是出了标题就一刀切地把预售资金封起来，极有大概导致房企资金链断裂，引发更大范围的项目烂尾。这就必要在加强羁系的同时，创造腾挪空间，订定一城一策、一企一策、一项目一策的细化方案。比方进一步细化预售资金提取节点，细化项目开盘节点，在有包管的情况下答应公司在同一都会差别项目和地区间恰当调配资源。

第四

对不适时宜的调控政策加以修正

一是恰当调解会合供地政策。会合供地政策初志是通过调治地盘出让方式来控制地价过快上涨，防止开辟商抢地，但如今地盘市场连续转冷，房企拿地积极性转弱。有些都会已经通过开启供地“预申请”模式、增长供地批次、优化供地布局和竞拍规则、延伸地盘款缴纳限期、低落包管金比例等方式，对供地政策做出调解。二是恰当放松“三线四档”融资管理规则，满意房企公道的融资需求。三是进一步放松不须要的行政性限定步调，比方调解优化限购、限售、限价政策，放松二手房买卖业务限定，对豪宅项目取消限价，恰当放开限购。

第五

盘活商住房、滞销房、烂尾楼等存量资产

对于部门烂尾楼项目、商住房项目，可以采取政府收购方式改造为保障性租赁住房，引入专业的运营机构，大概答应房企自持运营，并通过REITs将资产盘活。特别是商住房项目，由于政府政策调解，导致大量项目无法变现，成为房企的极重负担。如能盘活这部门资产，既节省了保障性租赁住房的建立费用和时间本钱，也助力开辟商实现了轻资产转型。克日浙江湖州市就出台政策，提出对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房。

排版：陶汝杰

审读：戴士潮