69岁的王健林，在年近古稀的年龄还没能把头上的达摩克利斯之剑移走。

一拖再拖的珠海万达商管的上市进程，近来又出现了新的妨害。

有消息称，“大连万达团体境外总计13亿美元的三笔银行贷款已无触发提前还贷风险，如今万达与银团参贷行已将条约约定的上市日期调解为2023年11月30日”。

万达团体非正式地体现，有关其三笔离岸贷款的IPO干系兑付条款，每笔贷款各有超1/3份额的贷款人已同意放弃利用提前兑付选择权，从而确保贷款不会因珠海万达无法于5月前顺遂赴港上市而触发提前还款。

只管临时排除了提前还贷的伤害，但万达原先筹划的二季度完成上市筹划，又再一次搁浅了。

如今的万达面临着连续串贫苦，被质疑业绩造假、万达地产债券被传出展期，美元债连续大跌。年底能不能上市，照旧未知数。

“难度大了。”一位房企资金人士分析。

大人物好像都颇有赌徒气质，面临着300亿的对赌条件，王健林只能孤注一掷，他的处境，好像只有恺撒渡过卢比孔河时的那句名言能概括：“The die is cast”（骰子已被掷下，作出没有退路的决定、背城借一）。

一封举报信

3月份，一位自称在万达工作两年多的员工在知乎发布一篇文章，指出万达数据严峻造假、预算订定不公道、构造架构不公道等诸多标题。

此中，最严峻的标题是多项业绩造假。

根据他的形貌，这些造假包罗了商户贩卖业绩造假、工程报修造假、直播造假、多经造假、空铺+短租造假、客流造假等。

而造假的来由，一是人事斗争，二是考核机制。

好比在万达内部考核的各项指标中，要求租费收缴率100%，招商率100%。

但现实情况是，前两年许多商户策划不下去要关店，都会公司和大区的人就不答应，由于涉及到他们的管理考核，关店了这个铺位就是空铺，影响100%满铺的考核，但是对方没钱交，这个铺子又在满铺状态，这时管理考核收缴率100%，那就很为难，于是只有一个办法，就是造假。

对于上述标题万达并未正式复兴，但一石激起千层浪，外界对万达业绩又打了个问号。

一位与万达有过业务往来的金融机构人士坦言：“对赌上市倒逼策划，许多事故走样也正常。”

“行业内的人都多多少少听过。”而另一位业内人士对《凤凰WEEKLY地产》称，“每家本身都有商业，前年客岁商业市场怎么样，各人都差不多，怎么会有人真的做到95%以上的收缴率。”

2022年业绩快报体现，万达商管实现收入553.1亿元，完成年筹划的99.6%，同比增长7.4%；租金收入508.5亿元，同比增长8%；市肆出租率达98.7%；租金收缴率100%；开业55个万达广场，完成年筹划的100%。

不但是行业内人士，羁系层面也对万达的资金力气提出了疑问。

3月21日，证监会发布《关于大连万达商业管理团体股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函》。

这份问询函涉及珠海万达商管的上市进程以及短期偿债本领，以及近三年万达筹资活动现金流量净额连续大额为负的缘故起因。

根据申报质料披露，万达近三年及一期发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为-245亿元、-320亿元、-113亿元和-182亿元。羁系机构要求增补阐明筹资活动现金流量净额连续大额为负的缘故起因及公道性，并评估对债券偿付的影响。

此次问询针对的是万达商管申请发行60亿债券，如果万达不能在3个月内复兴，这笔发债有大概会失败。

别的，克日有投资者称，他们用短信扣问了万达团体及其子公司的代表，是否有任何信托贷款违约大概展期。万达的代表复兴称，地产信托方面，将继承兑付所谓的聚集信托（卖给一群投资者的信托）；单一信托贷款（通常卖给单个机构投资者的信托）将继承展期，客岁就已经是如许利用了。

上述机构人士体现：“非标里，除了聚集信托融资外，着实也都是应展尽展了。”

这一系列变乱导致万达年初发行的美元债连续大跌。此中2024年1月到期已经跌至70美元附近，2025年1月到期跌至62美元，2026年2月到期的跌至58美元。

上市卡在那里？

万达商管第三次递交的招股书将于4月26日左右失效，倘若不能在本年年底前上市，万达须要对上市前投资人付出约300亿元的股权回购款，除此以外另有13亿美元贷款须要归还，兑付压力非常大。

但近期再度推迟上市时间，引发了市场诸多推测。

上述房企资金人士向《凤凰WEEKLY地产》体现：“此次延期，一方面是信托展期舆情，一方面是业务数据有造假怀疑。”

协纵计谋管理团体团结首创人黄立冲分析：“对于业绩，羁系机构有疑问，不外如今也执偾猜疑，那最好的方法就是拖着，然后让你更新看看有没有新的东西爆出来。如果万达更新的财务数据都没有标题，也找不到什么瑕疵，那么就让你通过。”

对于万达如今的上市逆境，上述机构人士分析，“一是批文，港股私有化后就开始递交申请了，如果是技能标题，我以为都能办理掉；二是上市认购，万达之前被说是流血上市，但恒大物业的例子放大了关联生意业务标题。”

这此中就扳连上市主体珠海万达与母公司大连万达商管之间的关系了。

只管万达处在轻资产转型阶段，上市主体也重要是为万达团体或独立第三方商业广场提供商业运营服务，重要包罗商业管理服务、物业管理服务及增值服务。

也就是说上市主体珠海万达不持有物业，而是为全部万达广场的运营管理。

2022年，万达商管累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，此中租赁面积4445万平方米，同比增长11%；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。

上述机构人士体现，珠海万达就是万达商管输血出来的轻资产管理公司，万达商管持有物业产权，珠海万达负责运营收租。

黄立冲体现：“这种结构方便潜伏欠好的业绩。资产在团体，一点没有轻，如果团体有事一样是恒大物业的了局。从保荐的角度，用这种伪轻资产结构申请上市是有肯定风险的，但没有办法，如许的市场状态不消母公司租下物业，业绩太丢脸，上市想都不要想。”

远景怎样

对于万达在年底能不能上市，如今看还未有明白的定论，但如今看来，上市的难度无疑更大了。

“上市的目标是把之前对赌资金方的钱给更换掉，如果能溢价发行，就还能有融资增量，如果能流血付出代价上市也行，就看内部怎么算账。但是我以为如今对他们的业务数据会详确尽调，投行在考核、状师出法律意见书都会审慎。”上述房企人士体现。

黄立冲对万达上市的申请并不悲观，“就看联交所、羁系机构有没有受到压力，如果受到压力了，大概就让万达上了。只要上市规则没有明白说不可以的，就可以让通过。”

但万达要面临的压力不但于此。

“即便上市乐成，卖股票是个大寻衅，我信托许多人不愿意买万达。”黄立冲说。

而如果未能完成上市，万达就不得不面临非常棘手的标题。

上述机构人士称，Pre IPO内里不少是基金，像碧桂园和国企，都会逼着兑现的，像之前融创、腾讯，京东和苏宁相对都还能谈，如今太分散了，而且资金性子也和之前的差异太大。

而至于能不能像恒大当年回A失败后，将战略投资者转为平凡股，上述房企人士体现：“看原来的乞贷协议有没有约定债转股条款，如果没有约定须要征询资金方意见，如果约定了，就按约定来。”

而黄立冲则以为，如果投资者被逼没有办法大概会同意债转股，尤其是境外投资者，他们的整理落伍于国内全部债权人，境外投资者就算清公司的盘也大概是零接纳。

不外前车可鉴是，恒大的战略投资者在转成股东后，许多都出现了标题，好比山东高速，其董事长孙亮当初推动了山东高速230亿入股、成为恒大第二大股东。到了2022年8月16日，孙亮就被查了。

山东高速固然将股权卖给了深圳人才安居，但对方却欠钱不给。客岁，山东高速发布公告，称收到深圳安居第一期、第二期股权转让款合计120亿元及应付利钱，尚未收到第三期股权转让款合计80亿元及应付利钱。

本日别人的运气，来日诰日大概就是本身的写照。

“当时的情况好比今还好点。如今都没那么看好地产，而且国央企反腐力度大，多一事不如少一事，没须要突破太多。”上述机构人士体现。

而对于上述标题，《凤凰WEEKLY地产》向万达团体扣问，停止如今仍然没有回应。