物业费，大贬价？

全国近百个住宅小区正在同步上演相似剧情：一些都会的物业费正在履历少则10％，多至50％的降落，这被视为房地产市场下行的压力传导到物业服务市场。

自去年年中以来，以都会为单元的物业费“降费”先后席卷重庆、武汉等都会。再加上兰州、长沙等都会进一步明白空置房屋物业费减免政策，物业费下调好像已经形成趋势。

高企的物业费可以被视为房地产市场快速上涨时代的后遗症之一，而“降费”只是纠偏的开始。这场涉及亿万家庭切身长处的调整，正在重塑物业管理行业的底层逻辑。

“风暴”从城郊刮起

去年6月开始，浩繁重庆小区业主向物业公司提出降费诉求，因由是重庆明白住宅前期物业收费同一实验当局引导价，并将物业服务分为四个等级，最高等级的四级服务物业费不高出1.9元/平方米·月，如确需超四级服务标准收费，物业公司可以向住建部分和发改部分申请、核价。新规从2024年6月1日起施行。

担当当局引导价的“前期物业”指的是小区建立业委会或业主大会前，开辟商为了完成交付和管理，自行聘请物业公司提供服务的阶段。由小区业委会与物业公司签署的物业服务条约并不受此引导价束缚，完全由市场决定。

实在，这一新规本意是影响去年6月1日后申报前期物业费的物业公司，克制住宅前期物业服务费不公道上涨。但是，一些存量小区业主以此为依据提出降低物业费诉求，重庆也确实存在大量未建立业委会、未和物业公司签署物业服务条约的存量小区，物业公司提供的服务仍属于前期物业范畴。一些小区乃至挂起了“按当局引导价四级标准（1.9元/平方米·月）调整物业费”等内容的横幅，终极演变成一场波及甚广的“降费”趋势。

从去年年底以来，雷同的故事也在武汉上演。现在，武汉主城区、江夏区、黄陂区、新洲区均已发布物业费引导价，经开区、蔡甸区、东西湖区正在研究订定物业费引导价，这些引导价均指向前期物业费。

这轮“降费”每每始于当局出台前期物业引导价，存量小区业主提出贬价诉求，当局再出头和谐存量小区降费，可谓市场与当局协力的结果，扩散速率极快，去年有重庆业主乃至制作降费流程步调图传播，包括首先申请召开业主大会，发起降物业费的议题。如物业公司不肯降费，则建立业委会，向街道申请更换物业等。

现在，“降费”也并未在武汉停歇。

去年八九月间，宝业航天府业主周杰便调集一批本小区与周边小区业主，通过武汉市当局留言板，向小区所在的新洲区当局提出降低物业费的诉求。其时他注意到，武汉已有一些小区下调物业费，不乏物业公司自动下调的案例。更直接的“导火索”是同属武汉远城区的江夏区在2024年6月中旬出台住宅前期物业服务收费标准，此中五星级（有电梯）的基准价为2.4元/平方米·月，而宝业航天府的物业费标准为2.4元—2.65元/平方米·月，他显然以为同属远城区的新洲区应该向江夏区看齐。

2017年之前，宝业航天府所在的新洲区双柳板块照旧农业区，随着航空航天产业落地，当地房地产项目连续启动。宝业航天府原本是中原幸福规划的8期孔雀城项目标第三期，随着中原幸福出险，宝业团体收购中原幸福所持股权，将项目更名为宝业航天府，并在2022年4月底交付。

与浩繁陪伴新城而来的房地产项目一样，得益于周边产业，以及相对低廉的房价，宝业航天府在2020年前后乐成吸引到一批投资客，周杰便是此中一员，他在2021年购房。他告诉《中国消息周刊》：“其时项目售价比力低，高层与洋房每平方米均价分别只有6000余元、7000余元，而长江对面楼盘的代价已经高出1万元/平方米。”

其时，鲜有购房者对宝业航天府2.4元—2.65元/平方米·月的物业费有贰言，只管这一收费水平在武汉并不低。2019年发布的《武汉市物业服务收费管理实行细则》中，武汉中央城区住宅前期物业服务收费标准被分为一星级至五星级，此中四星级（有电梯）的基准价为2.6元/平方米·月，而宝业航天府位于五环外。

2022年下半年，宝业航天府房价开始下跌。现在，宝业航天府房价已经下跌50％—70％，在售房源单价多为2000余元。更告急的是，周杰形容宝业航天府所在板块“非常不恰当居住”，不光阔别中央城区，而且周边规划的教诲、商业等配套均未落地，在房地产市场下行的局势下，鲜有资金再进入这一板块。加之宝业航天府的业主多是投资客，2022年4月底交付以来，只有几十户业主入住，小区共有1800多户，入住率不敷2％，小区内许多房屋照旧毛坯房。

如果小区只有几十户入住，物业公司的资源能有多高？这是业主的普遍疑问。“仅就保洁而言，几十户业主又可以大概产生多少生存垃圾？武汉对于不同物业服务等级的标准订定得非常详细，从1级到5级，好比每一等级物业服务必要设置多少服务人员。但是宝业航天府一名管家便负责小区全部8栋楼。”周杰先容说。

这让2.4元—2.65元/平方米·月的物业费显得“不适时宜”。宝业航天府高层与洋房每年物业费分别高出2000元、3000元。而新洲区一些老少区的物业费约为1.5元/平方米·月。

于是包括周杰在内的业主们通过武汉市当局留言板，向新洲区当局提出两项诉求，一是小区前期物业费用偏高，渴望当局订定前期物业费引导价，二是出台空置房物业费减免政策。本年年初，新洲区出台前期物业服务收费标准。此中，五星级（有电梯）的基准价为2.3元/平方米·月。

在周杰看来，宝业航天府物业费降至1.6元/平方米·月左右比力公道，仅有一街之隔的孔雀城二期就在2月底将物业费单价降至1.8元左右。

在这一轮物业费“降费”中，宝业航天府所在的新洲区浩繁小区降幅显着，可谓风暴中央。自本年1月1日发布降低小区前期物业费标准的官方引导文件以来，停止3月下旬，该区已有35个小区连续降低物业费。新洲区住更局物业科科长汪飞先容，据估算，约1.5万户受惠，大部分小区物业费降幅10％—25％，尤其近几年交付楼盘，多数降幅25％左右，匀称每户减负500元左右。

孔雀城二期便是物业公司在当局的和谐下自动下调物业费。“当局也曾与宝业航天府小区物业和谐，物业公司体现故意向下调物业费，但是始终未能落地。但是物业公司体现，宝业航天府物业费收缴率很低，一直存在缺口，乃至还必要开辟商弥补。”业主们只能寄渴望于建立业委会。周杰坦言，建立业委会的目标并非更换物业，而是渴望与物业公司对话。

在这一轮“降费”中，浩繁像宝业航天府如许的小区，在房地产的新周期中渐趋落寞，随着房价下跌、空置率高企，业主与物业公司围绕前期物业费的抵牾终于发作。

在一些小区，由于缺少监视，业主无法知道物业公司收取的费用有多少用于小区物业服务。图/视觉中国

前期物业“狂飙”时代落幕

众蚁社区首创人、上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰以为，很难说物业行业正面对“降费潮”，但是确实改变了已往物业费只涨不降的环境。

在上海、浙江等业委会建立比例较高的地域，物业费更多是市场竞争的结果。从去年开始延续至今的“降费”，更多发生在此前并未建立业委会，而且前期物业费较高的小区。

“在已往房价上涨的预期之下，房产被视为投资品，鲜有人思量物业费等持有资源。但是现在房价普跌，如果持有资源维持高位，房产会成为负资产。”韩冰告诉《中国消息周刊》。

更告急的是，前期物业费确实存在虚高环境。在韩冰看来，前期物业虽然经过招投标，但并非市场化举动，中标者多是开辟商物业子公司，再向当局部分备案。“前期物业的甲方是开辟商，其对物业公司的要求与业主并不一致，两者肯定水平上形发展处共同体。在前期物业服务期间，物业公司肯定水平上负担了物业服务之外的其他工作，好比共同开辟商贩卖车位等。而且由于缺少监视，业主乃至无法知道开辟商自持物业是否缴纳物业费，大概物业公司收取的费用有多少用于小区物业服务。”

因此，前期物业费虚高背后的根源是业主对于前期物业没有话语权。

“物业公司习惯性认定，物业费很难涨，因此习惯于虚标前期物业费。上海一些项现在期物业费乃至高达二三十元/平方米·月，这意味100平方米房屋每月物业费到达两三千元。”韩冰先容说。

如上海市浦东新区的大华斐乐公园，比年刚刚完成物业费下调。该小区前期物业条约约定物业费单价为住宅10元、地下室5元、商业12元，开辟商为招引商业项目，故意压低商业物业费。业委会找到评估公司重新评估，才压低住宅物业费，进步商业物业费，终极修正为住宅8元、地下室4元、商业16元。

在韩冰看来，前期物业条约的问题不光代价虚高。“一些前期物业条约满是对物业公司有利的条款，好比武汉某小区前期物业条约约定，‘业主共有物业办法及场所的筹谋收入的 95％作为物业筹谋收入增补物业服务费’。再好比一些物业公司为加速回笼资金，乃至推出‘物业费交10年免10年’政策，但是哪家物业公司能确保连续服务10年、20年？包罗这些不公道条款的前期物业条约均经过当局备案，当局短期内采取‘贬价’方式予以规范，但长期来看对于前期物业的羁系不应止于代价规范。”

围绕前期条约的抵牾很洪流平源自已往房企与物业公司高度绑定的模式。大量物业公司是房地产企业子公司，以“前期物业”形式进入市场，签下长期高价条约，前期物业费随着房价上涨亦水涨船高，物业公司乃至成为房企“现金奶牛”。

“在房地产业快速发展阶段，物业行业也涌现出一批上市公司，一些公司的利润率曾经高达百分之二三十。”云云之高的利润率被一位业内人士也形容为“夸张”，他告诉《中国消息周刊》：“物业行业本该是一个相对普惠的低利润率行业，结果演变为一个没有技能壁垒的暴利行业，而且随着物业公司管理规模扩大，并未降本，保安、保洁等服务人员的工资也并未显着上涨。较高的利润率确实部分源自不公道的前期物业费，特别是在一些业委会建立比例较低的二、三线都会，好比管理一个物业面积40万平方米的小区，如果前期物业费为3元/平方米·月，确实是在‘吸血’。”

从去年开始的“降费”确实遏制了前期物业费上涨的趋势。别的，物业公司也在与房企“解绑”，已往的扩张模式必要改变。

随着房地产新开工面积骤降，直接影响物业公司管理规模增速。比年来，物业上市公司的管理规模增速连续放缓，管理面积均值增速由2020年的37.29％连续降落至2023年的12.40％。进入2024年，这一趋势仍在延续，物企不再对外公布其规模增长目标，而包括万物云、合景悠活等在内的部分物企乃至在财报中也未披露管理面积数据。

中指研究院物业古迹部研究副总监彭雨告诉《中国消息周刊》，当前物业市场的供求关系正在发生深刻变革，已往依托地产母公司项目运送的规模增长模式难以为继，单纯追求管理面积增长的粗放式扩张拐点已经出现。

万科旗下物业公司万物云2022年财报就曾透露面对的挑衅，新开盘业务萎缩造成前介业务与案场业务大幅下滑，开辟商未售空置房的物业欠费增加，代销开辟商车位资产的交易岑寂。

同时，物业公司也渴望与房企“解绑”。“永升服务是一家港股上市公司，是旭辉地产旗下子公司。最初，公司名字并不包罗旭辉元素，但是公司渴望与旭辉地产更深地绑定，于是将公司名字改为旭辉永升，但是随着比年房地产市场下行，公司名字又去除旭辉元素。这个过程足以反映物业公司与房企之间的关系。现在上海一些小区选聘物业公司时，都会隐隐对拥有房企配景的物业公司表达担心，担心其将资金调用给房企。而房企从物业公司抽调资金的环境确实存在，好比一些房企将费用资源挂到所属物业公司账上。”韩冰说。

在他看来，一些都会的物业服务市场必要形成新的均衡，但是如许的过程肯定会让一些物业公司感到痛楚，一些物业公司此前在一些都会实在不必要讨好业主。

“质价符合”是关键

去年12月，万物云董事长朱保全曾在一场演讲中体现：“当我们真正把市场打开的时候会发现，如果代价往2.5元以上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大。”

贬价确实给物业公司带来压力。“从行业团体来看，物业费下调20％—30％确实对企业的红利空间构成了显着压力。物业行业的利润率本身相对有限，尤其是在关乎民生的住宅物业领域，物企的利润率通常更低。随着物业费的降落，在资源结构稳定环境下，企业的利润空间大概被压缩至盈亏均衡线附近，乃至出现亏损。”彭雨告诉记者。

去年重庆物业费出现“降费潮”时，曾有声音猜疑此中有物业公司为竞争存量项目故意鼓动业主更换物业的“撬盘”举动。

不外，韩冰并不以为这会导致物业行业陷入低价内卷的环境。“当业主大会产生之后，物业服务才进入了市场化博弈阶段，‘降费潮’是短期的，终极市场肯定会得到均衡，究竟一分代价一分货，物业企业终极仍需红利。”

实在，在市场探求新均衡的过程中，“降费”大概并非唯一的趋势。

“本年上海的物业费乃至大概会迎来一波上涨。已往，上海一些区对于服务老旧小区的物业公司有补贴，通过设定一些比力轻易告竣的考核目标给予物业公司嘉奖，但是随着财政告急，雷同补贴将在本年年底取消。对于一些物业费只有0.8元/平方米·月的小区而言，因此大概面对资金缺口。而为鼓励小区上调物业费，徐汇区乃至出台‘涨多少补多少’的政策。”韩冰先容说。

在他看来，物业行业的市场化水平仍然有待进步。这不光体现在业主没有话语权的前期物业阶段。

“一些一线都会的小区已经习惯于依赖当局补贴，当局应该恰当‘放手’，根据《中华人民共和国民法典》，业主是物业管理的责任主体，如果一个小区的物业服务‘差到极致’，肯定会有业主站出来干预，从而形成新的代价均衡。但是现实环境是，当局每每会参与一些物业费较低的老旧小区，乃至导致在一些小区，特别是位于一线都会中央城区的老旧小区，业主建立业委会都不如拨打12345有用。”

比年，一些都会中央城区小区出现物业公司丢盘、弃盘征象，即物业公司在条约到期后不再续约，选择撤场。对于这些被“丢盘、弃盘”的小区，地方当局每每会让国有物业公司进场，进行兜底服务。韩冰以为，“丢盘、弃盘也是市场化举动，业主在频仍更换物业公司后也会明白，较低代价难以请到优质物业公司提供服务，从而倒逼供需双方形成新的均衡，当局应该创造环境让项目加速流转”。

彭雨也以为，在“降费潮”的影响下，物业企业大概首先会自动退出不红利或红利差的低效项目。

北京一家国资配景的物业公司人士向《中国消息周刊》举例称，公司本操持在本年2月底服务条约到期后撤出一个北京本地小区，到期撤场的决定在去年年底便已做出，因为项目存在亏损，亏损的原因是物业费收缴率较低。但是由于新的物业公司始终未能选定，经当局等相干部分、业委会与公司沟通、协商，公司撤场时间特意推迟一个月。而新的物业服务条约约定的物业费照旧1.45元/平方米·月。

“物业费没有绝对的高低之分，实在小区物业的账很好算，一边是小区的物业费和公共收益收入，另一边是小区保安、保洁等根本服务，以及服务办法付出，只要两者匹配即为公道。”韩冰说。

他曾作为业委会主任将所在小区物业费从2.18元上调至3.5元。“实在这个过程并不复杂，业主首先要明白本身想要什么水准的服务，再由业委会算账，其时业委会就推出数个套餐让业主选择。”

实在，业主对于物业的诉求并非一味“贬价”。“黄浦区某小区业主曾向我咨询，渴望建立业委会，我问对方是否有降低物业费诉求，业主体现并不要求贬价，乃至可以担当涨价，但是物业服务质量必须提拔。”韩冰体现，在上海，业委会每每将上调物业费视为结果。“在保障代价透明，而且业主更换物业公司充足便利的环境下，物业费应该交由市场调治。”

彭冰以为，物业企业未来会更加器重市场化订价本领建立，也就是更清晰地向业主展示服务标准与资源构成，推动“菜单式服务”分级收费模式，让代价与服务质量透明化。同时，通过提拔业主满意度来进步缴费率，淘汰因贬价导致的现金流缺口。

（文中周杰为化名）

发于2025.4.7总第1182期《中国消息周刊》杂志

杂志标题：物业费博弈升温

记者：陈惟杉

编辑：闵杰