济南推出二手房“带押过户”，状师：该模式下两边均有法律风险

本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

低落首付比例、取消楼市限购、二手房可带押过户……近期，多个都会积极出台楼市调控新政策，以期激活市场活力。

此中，济南的二手房“带押过户”政策更是引起社会各界的关注。

8月17日上午，济南市委市当局召开消息发布会，公布推出二手房“带押过户”登记新模式。对于存在抵押的房产要上市买卖业务的，实现了不消先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。

值得留意的是，上海兰迪状师事件所高级合资人马佳状师8月19日向《中原时报》记者夸大，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是此中的法律风险仍需引起交易两边的器重。

同时，也有业内人士向《中原时报》记者指出，“带押过户”着实对银行没有实质性优点，如果没有逼迫性政策，银行不肯定乐意去主动推这个事。而且现在增长了卖方、买方、银行之间沟通和谐的资本。

把清除抵押放在了末了环节

“办理抵押预报登记后即可放款，这些年在商品房预售过程中是不停存在的，但在存量房买卖业务中，开展的都会并不多。”济南住房公积金中心党组副书记、副主任任立新在8月17日的消息发布会上先容。

8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南市住房公积金中心和银行、公证等机构，推出了二手房“带押过户”登记新模式。现在，“带押过户”模式在济南工行、建行、北京银行等多家银行试点乐成，之后将在济南全市二手房市场全面推行。

据悉，在这种新模式下，如果存在抵押的房产要上市买卖业务，无须提前还贷，无须垫付资金，选择“带押过户”登记新模式，可安全、快速完成过户、抵押、发放新贷款，归还原有贷款。

据济南市不动产登记中心党委书记、主任杜建刚先容，传统模式要求先清除抵押再过户，而“带押过户”顾名思义，就是带着抵押过户，把清除抵押放在了末了环节，这一点调解就带来两个方面的优点。一是大大低落了买卖业务资本，二是全面化解了买卖业务风险。

在买卖业务资本方面。传统模式要求先解押才气过户，解押就必须要还款，不还款就不大概解押，也就无法办理过户。而买方如果必要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才气放款，在这种环境下，卖方想要用买方的钱还贷是不大概的，就必须筹措过桥资金，因此额外增长了一大笔付出。尤其是碰到买方贷款迟迟放下不来的环境，恒久占用过桥资金，资本也在大幅增长。而“带押过户”的模式，就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，低落买卖业务资本。

买卖业务风险方面，在传统流程下，环节多而且时间长，在这个过程中，一旦交易两边任何一方出现经济纠纷，法院查封房子，对整个买卖业务会产生倒霉的影响。而新模式是不必要先解押，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在题目，房款还能原路返还，最大程度保障两边优点，将风险降至最低。

值得留意的是，引入公证“提存账户”是“带押过户”中一个告急的环节。齐鲁公证处党支部书记、主任冯培明表现，通过公证处的加入充实保障了买卖业务安全，办理了交易两边互不信托的题目。而且，公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来归还卖方尚欠银行的贷款，从而实现“带押过户”。

同时，《中原时报》记者还相识到，济南公积金中心还团结济南市自然资源和规划局，团结出台了《关于推行存量房买卖业务公积金贷款“双预报登记“的关照》，推行存量房转移及抵押“双预报及预转本登记”模式，调解公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调解为预报登记放款，为实现“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实验提供了政策保障。

别的，济南公积金中心在8月15日发布公告称，对在济南市行政地区内购买第二套寻常自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调解至40%。

在任立新看来，这些政策的出台，都将为房地产金融市场注入新的活水，势必对整个房地产市场康健发展提供更好的保障。

“带押过户”是调控新方向？

值得一提的是，济南推出二手房“带押过户”的背后，是二手房市场的低迷。

据国家统计局发布70城商品住宅贩卖代价变动数据表现，济南7月份二手住宅贩卖代价环比降落0.2%，同比降幅扩大到3.0%。自客岁9月以来，济南二手房贩卖代价指数已经连降11个月了。

而据《中原时报》记者相识，在济南之前，就有多个都会推出二手房“带押过户”买卖业务模式，如青岛、珠海、昆明等。

但广东省垣规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也于8月17日向《中原时报》记者提到，“已往，也有都会试图推进这项政策，但由于担心风险，银行之间的和谐等，并未有效推进。济南的新政，有望收缩买卖业务周期，乃至收缩一半。”

以青岛为例。据青岛西海岸新区不动产登记中心公众号8月17日消息，本年5月，青岛西海岸新区不动产登记中心就已经完成了第一笔“带押过户”业务。克日青岛西海岸新区不动产登记中心还办理了山东省首笔“带押过户再抵押”业务。

对此，青岛西海岸新区不动产登记中心表现，该办法在二手房买卖业务中，省去了“买家垫资大概卖家乞贷-卖家去银行还贷-清除抵押-申请抵押过户”这一繁杂流程。在保障抵押权人优点的同时，淘汰了卖方筹钱还贷产生的买卖业务资本，低落了卖方撤押后不共同过户的风险，简化了步伐，淘汰了群众来回奔忙，大大提拔了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。

除了能提拔服从外，多名专家、业内人士表现，“带押过户”模式有利于引发二手房市场的买卖业务活力，促进住房消耗。

像中指研究院指数古迹部市场研究总监陈娴静在8月17日向《中原时报》记者指出，二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不消先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节流资金资本的同时，也可以进步二手房买卖业务服从，有利于引发二手房市场的买卖业务活力，促进住房消耗。

李宇嘉也以为，现在热门都会住房需求，既有新市民租房和买房刚需，也有老市民的换房。这此中，二手房占据告急职位，其小户型、区位优、分布广的特点，为新市民上车安家，老市民换房改善，并以“连环单”的情势，一个买卖业务单能动员多套房买卖业务，从而到达丰富供应、生动交投、带旺市场的殊效。

“这一政策有助于加快换房需求入市，对提拔新居买卖业务量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该都会扎根落户，可将该模式在天下推广，进一步促进房地产市场良性循环。”李宇嘉说。

不外，也有业内人士持差异见解。

中原地产首席分析师张大伟在8月19日担当《中原时报》记者采访时表现，“带押过户”对于促进楼市买卖业务肯定是有影响的，但是不大，而且必要看资本的厘革。从前是中介提供过桥资金，收取1-2%的过桥费，有些大概会更高一些。现在并没有说这种“带押过户”的模式不收费，以是可以节流多少费用并欠好说。

在张大伟看来，推行“带押过户”模式还不如将房贷利率低落一点。

而济南资深房产中介张天下（化名）在8月18日向《中原时报》记者透露，这种“带押过户”的模式着实对二手房的买卖业务影响不大，干系的费用大概会低一些，但是照旧要用客户的钱，而且之后该还的钱也照旧要还的。

张天下指出，“带押过户”是收费项目，必要加入公证处，而公证处是必要收费的。

别的，另有业内人士在8月18日向《中原时报》记者指出，“带押过户”本质就是把买房的钱，存入特定购房账户，相当于用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，这着实对银行没有实质性优点。

“如果没有逼迫性政策，银行不肯定乐意去主动推这个事。由于从前抵押的时间，卖方还钱是有算利钱的，现在相当于把这个环节给省掉了，但是增长了卖方、买方、银行之间沟通和谐的资本。”该业内人士说道。

仍存在法律风险

值得留意的是，马佳状师向《中原时报》记者夸大，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是此中的法律风险仍需引起交易两边的器重。

据相识，济南“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律根本。

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人尚有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当实时关照抵押权人。抵押权人可以大概证明抵押财产转让大概陵犯抵押权的，可以哀求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务大概提存。转让的价款凌驾债权数额的部门归抵押人全部，不敷部门由债务人清偿。

据马佳状师先容，恒久以来，我国对抵押物买卖业务的限定较为严酷，现已废止的《物权法》、《包管法》均规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。而这一限定在《民法典》中得以“松绑”。

“《民法典》这一规定实质上承认了抵押权的追及效力，岂论抵押物怎样流转，抵押权人对抵押物的优先受偿权不受陵犯，体现了‘物债两分’原则的要求，为抵押物在抵押期间的流转创造了先决条件。”马佳状师说。

固然该政策有干系的法律为根本，但仍存在肯定的法律风险。

马佳状师指出，从买方角度而言，银行作为抵押权人仍享有该房屋的优先受偿权，买方的全部权不能对抗优先受偿权。同时，银行是否使用优先受偿权一样寻常取决于卖方。一旦卖方不能按时还款，买方即谋面临房屋被实验的风险。对于卖方来说，自身的还款任务并未扫除。如果发生了触发提前还款的情况（如房屋损毁、灭失），卖方即会失去贷款的限期优点，因贷款加快到期负担巨大的资金压力。

“‘带押过户”’仍受到‘克制/限定转让抵押不动产约定’的限定。购房者（即二手房买卖业务中的卖方）申请办理不动产抵押权初次登记大概抵押预报登记的，若和抵押权人约定克制或限定转让抵押不动产，该约定依法应由不动产登记机构在不动产登记簿上举行纪录。为了保障自身权利，抵押权人每每更倾向于要求克制/限定转让。二手房买卖业务中，买方需留意到房产登记部门查询核实。”马佳状师说道。

别的，张大伟指出，“带押过户”和“转按揭”在本质上是如出一辙的，这并非新事物。2003年的时间，民生银行就开始面向大众提供二手房转按揭业务。

所谓“转按揭”是指，已在银行办理个人住房贷款的乞贷人将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变动乞贷限期、变动乞贷人或变动抵押物的贷款。

“必要留意的是，对于转按揭来说，由于不是完备产权的买卖业务，以是在转按揭的过程中，存在出现抵押查封、大概房主出现特殊环境的大概性，这会影响买卖业务的连续。另从房地产调控角度看，提倡房住不炒，转按揭肯定程度上也存在了购房者大概房主一方没有买卖业务的力气，透支本身的购买力。”张大伟说。

不外，在马佳状师看来，“带押过户”和“转按揭”所面临的风险照旧有肯定的区别。

马佳状师表现，“带押过户”的风险更多源自于抵押权和全部权的分离，交易两边均面临肯定风险，而“转按揭”的风险更多在于买方面临的条约无法顺遂推行的风险。