地产的雷越来越卷！“券商一哥”踩中烂尾楼 牵连家纺巨头亏超1亿

（杭州海港城/博雅城 凤凰网房产杭州祖贤摄）

出品 |凤凰网风财讯

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作者 |王婷婷

地产的“雷”越来越卷，已开始拖累A股家纺龙头和顶流券商，牵连以小风险著称的FOF产物开始违约。

8月23日，富安娜（002327.SZ）公告称，公司在2021年购买的“中信证券富安FOF定制1号单一资产管理操持”（简称富安1号），逾期未收回的资金约合1.11亿元（已高出富安娜公司第二季度全部净利润，即1.06亿元，同比降落9.7%）。

简而言之，这一只FOF理产业物违约了，违约告急缘故起因则是买了地产债，产物公告体现，该产物持仓为北大资源杭州海港城（债权人为浙江蓝德置业发展有限公司，告急连带责任包管包管是北大方正团体）以及东方红钱币B。

“海港城”一度是杭州着名的烂尾项目，原名西溪海港城，在北大资源接办后改名“博雅城”。凤凰网房产近期来到杭州海港城（下称博雅城），发现阛阓正门已关闭，以致被电动车堵住出路，留侧门给物美超市、影戏院等屈指可数的业务商户通行。项目标旅店式公寓仍处于未竣工、未交房状态，与业主纠纷长达近7年。

（杭州博雅城/海港城实景 凤凰网房产杭州摄）

超市工作职员称，如今阛阓招不到商家，之前的商家也到期搬走了，固然没说倒闭，但也差不多了。而这已经是博雅城/海港城2014年以来第四次传出倒闭。

这个“坎坷已久”的地产项目为何能在2021年“重获青睐”被打包成FOF产物卖给上市公司？凤凰网风财讯发现，这一征象揭开了“FOF风险管理尽职观察的挑衅”和“产业管理市场倒挂（即资产收益降落快、但负债本钱和预期降落慢）”两大标题。

中信FOF踩中烂尾楼

牵连富安娜亏超1亿

FOF即基金中的基金，以运作本钱较低、风险小为特点，此前极其少传出FOF产物违约的消息。

“富安1号”作为一只由“顶流券商”中信证券管理的FOF理产业物，在2021年3月19日由A股上市公司、家纺龙头企业“富安娜”购买了1.2亿份额，却在到期5个月后仍有近90%资金未兑付。

以是当上市公司白纸黑字严正地公告称这只产物违约，一时间让本已对理产业物爆雷征象“见责不怪”的投资人，仍不禁感叹称“没想到！”

固然，没想到的不止于此，投资人更疑惑的是——

为什么中信证券选入“北大资源杭州海港城”，这个2014年就一度“烂尾”的地产项目作为持仓产物？

为什么富安娜在2021年3月19日，花1.2亿元购买了一个2019年已被披露实质违约的公司（浙江蓝德置业）作为债权人的项目为底层资产的理产业物？

凤凰网风财讯从公告发现，北大资源杭州海港城项目标债务人“浙江蓝德置业”，其2019年和2020年的审计陈诉均被中汇管帐师变乱所出具保存意见（即审计陈诉不被机构承认）。

面临颇为严峻的投资丧失，富安娜表现，公司运用闲置资金购买理产业物是确保公司一样平常运营所需活动资金的条件下实行的，不影响公司一样平常策划和主业务务的正常开展。

不外富安娜照旧为此在2022年半年报中计提了875万元公允代价变更丧失。根据这份半年报，受到房地产下行影响，公司2022年上半年业务收入13.35亿元、净利润2.11亿元，同比增速均有下滑。叠加此次理产业物违约影响，富安娜股价在8月23日收报7.3元，下跌1.35%。

十年易主三次频仍歇工

博雅城成杭州着名烂尾楼

揭开上述投资人的两大疑惑，离不开相识底层资产项目——杭州海港城/博雅城。

据凤凰网风财讯相识，该项目地块由蓝顿实业团结兰信投资在2011年得到，成交价7.7亿元，溢价率高达300%。

2014年，因开发商资金出现标题，拖欠创建方2亿资金，项目被迫歇工；当年11月项目由北大资源收购，改名为“北大资源海港城”；

几经妨害2017年项目开始招商，2018年北大资源却将项目公司（浙江蓝德置业）90%股权转让了。

企查查体现，2018年12月20日北大资源团体地产有限公司退出“浙江蓝德置业”，90%股权转让给成都天亿启邦地产，后者是由四川朗基地产穿透持股的一家地产公司。

直到2019年，项目再次更名“博雅城”后在当年12月才终于开业。十年间，博雅城歇工多次、延长数年、三次易主，依然无法改变颓势。

凤凰网房产在本年4月和客岁7月两度来到博雅城看到，阛阓非常冷静，不但正门关闭、空调和点灯关闭，场内店肆险些都是关闭状态，只有一家超市和少数零售店业务。

间隔博雅城不到2公里便是阿里巴巴西溪园区、钉钉公司、海创园等园区，以及西溪公馆、大华西溪风情等小区，理论上人流量完万能支持这家阛阓的正常运营。

但据超市员工告知，阛阓策划不善，招不到新商家、留不住老商家，以是看上去像“人去楼空”的样子。

除了阛阓，博雅城总体量达25万㎡，还规划了公寓和旅店，此中旅店式公寓用于出售，操持2017年初交房。但据购房者反应，公寓不但未交付，以致还没竣工。

（图源浙江经视）

据杭州业内人士称，博雅城所处的文一西路与荆长大道交错口，被杭州人民戏称为“城西烂尾十字路口”，路口附近的博雅城、西溪公馆、西溪moho都陷入烂尾的危急，是本地着名的烂尾风险地带。

北大方正重组“幌子”

揭开FOF风险尽调挑衅

着名烂尾风险地带，为何能得到中信证券的青睐？

8月23日中信证券干系人士向中国基金报表现，干系信息都在公告内里。

根据富安娜的公告，公司多次沟通要求中信证券兑付，对未兑付的650万元钱币基金中信证券未做出公道表明。

不外富安娜董秘继承媒体采访时透露，“中信证券说抵押资产物比力足，而且涉及到北大资源重整事项。我们照旧比力信托中信，渴望尽快给我们兑付本金和收益。”

“涉及北大资源重整事项”，现实上更像是一种包装。

凤凰网风财讯留意到，2018年12月20日北大资源已退出“浙江蓝德置业”，北大方正在2019年被爆陷入活动性危急，当年12月债务逾期爆雷，2021年开始重整，时间上北大资源和浙江蓝德置业及海港城项目，没有了直接股权接洽。

不外北大方正照宿债权人浙江蓝德置业的告急连带责任包管方。

北大方正是曾经“中国最大的校企”，其旗下房地产业务的境外上市平台北大资源(HK:00618)和方正产控、北大医疗、北大信产5大资产，均在重整中被转入新方正团体，珠海华发团体、中国安全、深圳特发团体为团结重整投资者。

根据最新公告，北大方正重整操持实行限期被法院裁定延伸至2022年12月28日。统统都还未灰尘落地，基于北大资源重整预期的投资，好像很难站住脚。

这背后的风险，美国索罗威资源总裁丁大庆直言，显现出“组合基金做尽职观察具有很严峻的挑衅”。由于组合基金的风险管理和对冲基金风险管理具有非常大的差异，做投资之前组合基金肯定须要做各种各样的尽职观察。

但除了对资产的尽调，一位不肯具名的资深债券投资人指出，国内FOF产物是在一个市场内举行顺周期设置，体系性风险一出现就是致命标题。FOF除非举行环球设置和跨周期设置，否则短期内的所谓资产设置，都是伪命题。由于短期国内很少有增量逻辑了，都是生意业务的逻辑，“肯定要探求低回撤且高收益”大概已经是头脑误区。

无论哪种理产业物，本质上都基于非保本的性子，在当前环境下都须要更加审慎。

完

笔墨丨王婷婷

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