北京多银行明确可办“接力贷” 政策松动照旧权宜之举？

21世纪经济报道见习记者 唐婧 北京报道

楼市隆冬之际，一线都会的限购限贷政策也出现了松动的新信号。

21世纪经济报道记者从北京的一名房产中介处相识到，近来有多人来扣问怎样办理接力贷，是否可以据此重新得到首套购房资质。所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，父母作为主乞贷人和子女作为共同乞贷人，一起负担还贷责任。

与之同时，记者走访北京多家银行，除个别银行外，多家银行承认可以办理“接力贷”。

据相识，北京的首套购房资质非常贵重，购买首套房的首付比例、贷款利率、交易业务税费都明显低于二套。“不浮夸地说，北京的首套资质至少代价50万。”另一位中介对记者体现。

根据北京现行的“认房又认贷”政策，住民家庭名下在北京市已拥有1套房，以及在北京市无房但有贷款纪录的，按二套房贷政策实行，购买平凡自住房的首付款比例不低于60%，购买非平凡自住房的首付款比例不低于80%。

首套购房者的首付比例则明显较低。 根据北京最新的购房政策，住民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款纪录、公积金住房贷款纪录的，购买平凡自住房的实行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非平凡自住房的首付款比例不低于40%。

重新得到首套资质，则意味着购买北京楼盘的门槛大概会降落几十万以致上百万。

限购限贷政策打开缺口

作为楼市调控政策风向标的北京，近期出台了针对60岁及以上老人贷款买房的定向调解政策，引发市场广泛关注。不外由于首付比例、贷款优惠利率和子女共同还贷的“优惠政策”仅限于三个试点项目，该政策引发的市场水花有限。

8月4日，北京住建委发布消息，对中央城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目地点地的，给予肯定的支持政策。

北京住建委提出了三项步伐：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目平凡住房实行首付比例35%、非平凡住房实行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%实行；厥子女可作为共同乞贷人申请贷款。

针对该新政，不少网友和行业人士点评为“接力贷再现”。

另据媒体观察发现，北京市部分银行在其他非试点项目也可以做接力贷业务，即父母可以作为主乞贷人，子女作为共同乞贷人，只要父母具备北京购房资格，父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。

一名房产中介对记者体现，只要父母年岁小于70岁，具有北京购房资质，名下没有北京住房且天下范围内没有贷款纪录的，就可以和子女一起向银行申请接力贷并享受首套优惠。但是，子女和父母的每月流水必须要可以或许覆盖两倍的月供。接力贷并不限于之前住建委提到的三个项目，只要和中介公司有相助的银行都可以做。

记者在北京以客户身份向中国银行、中国农业银行、中国工商银行 、中国建立银行、交通银行及中国邮政储备银行的客户司理举行咨询，除中国银行外，其他五家国有大行均明确复兴可以做接力贷。从各行的复兴来看，乞贷人最大年岁一样平常是70周岁，但年岁并非硬性指标，最告急照旧看父母和子女的团体资质。

建行一名专门负责房贷业务的客户司理对记者体现，建行的接力贷一样平常能批到16-25年，25年是最长的年限。现实情况中能批下来的贷款年限与房龄、父母年岁和子女的资质都有关系，是一个机动的、团体的评估过程。别的，父母和子女的团体收入至少要覆盖两个家庭全部月供的两倍，这是一个硬性指标，假如达不到就一票否决。

记者多方相识到，具备北京购房资质和团体收入大于月供两倍以上是五家国有大行的共同要求。此中，子女名下有房产不会影响父母的首套购房资质，以致在特别情况下照旧一个贷款加分项。但是，子女名下的房产假如有贷款，该笔贷款的月供也会被计入总负债。两个家庭一共的月流水必须要可以或许覆盖两个家庭全部房产贷款月供的两倍。

别的，农行、工行、交行和邮储银行的客户司理都告诉记者，父母至少一方要有退休金才气申请接力贷。

记者采访发现，中国银行对待有关接力贷的咨询尤为审慎。一位中国银行支行客户司理对记者体现，“接力贷的说法并禁绝确，更正确的说法应该是共同乞贷人。在主乞贷人资质不敷的情况，年轻的、有固定收入还款泉源的子女可以作为共同乞贷人。但是房产的全部权照旧在父母，房本上写的也是父母的名字。”

另一位中国银行专门负责房贷业务的客户司理告诉记者，“中国银行没有接力贷。父母购房必要父母有正常的收入证明，子女最多只能提供包管。”

股份行的贷款政策则略有差异。招商银行客户司理对记者体现， 招商银行办理“接力贷”要求父母年岁在70岁以下， 贷款年限一样平常是15年。 假如子女资质比力好，比如工作单位在国企央企古迹单位，贷款最长可以贷到20年。子女和父母一共的月流水也要覆盖两个家庭月供的2倍。

民生银行客户司理对记者体现，该行的申请条件比力宽松，父母的年岁在75岁以下就可以做接力贷业务。民生银行“接力贷”贷款年限最长也是20年。老人最好要有退休金流水，总体的收入证明也要覆盖月供的两倍。

北京周泰状师事件所高级状师王若琳向记者指出，接力贷不算是新生事物，之前部分地域银行就曾出现过，但因涉及违反限购、限贷等政策一度被叫停。接力贷的一些优惠政策，比如在首付比例上的优惠，现实上是鼓励子女通过父母的名额来买房，变相突破了我国的限购限贷政策。现在北京接力贷试点项目标出现，会对楼市需求产生肯定促进作用，低沉家庭的购房资金压力，也体现了对房产限购、限贷政策的松动。对于银行而言，则会加大稽核发放贷款的工作量。对购房者而言，如子女自己就持有一套房产，到场接力贷意味着必要同时付出两份房贷，如出现资金链告急，则大概会导致断供。

在上海市房产经济学会副会长、上海师范大学房地产与都会发展研究中央主任崔光灿看来，购房作为家庭运动，父母子女共同乞贷购房有助于激活市场需求，使家庭较早办理住房困难或改善住房条件，这一步伐总体是有益于市场康健发展的。这种做法在一些都会的公积金贷款中也早有实行，即父母或子女买房，可以用对方的公积金还贷，对减轻购房人还款压力照旧有肯定资助的。

银行淡季下的“权宜之举”

中原地产首席分析师张大伟对记者体现，接力贷一样平常是子女已经持有房产、购房名额用尽时才会办理，在已往房价上涨的年份里一度被视为炒房的本领。现在该类需求在市场上并不多，对楼市的影响也较为有限。近期接力贷又重新被提起，现实与银行贷款投放需求不敷、楼市亟需刺激有关。

“银行额度吃紧的时间是不乐意做接力贷的，由于手续特别贫苦，必要核验许多人的购房资质和收入证明等相干文件。如今接力贷重启的一大缘故起因就是银行额度宽松，没人贷款了，没业务也要想办法找业务做。”张大伟直言。

王若琳以为，对于购房者而言，由于接力贷通常在房贷方面有肯定的优惠政策，比如更高的贷款比例，更低的贷款利率等，一方面减轻了家庭购房的资金压力，另一方面相当于家庭通过接力贷突破了房产限购、限贷政策。对于银行而言，在比年来房地产市场不景气的配景下，接力贷的出现也有利于提升银行的业绩，并分散放贷风险。

一位不愿透露姓名的资深地产人士对记者指出，银运动了短期促进信贷需求，通过接力贷的方式到达月供收入比的羁系目标，肯定水平上存在太过加杠杆的风险。老人的收入水平通常不稳固，一个家庭借助老人的收入贷款，会鼓励家庭太过贷款，为将来还贷风险埋下隐患。银运动了吸引贷款，可以通过低沉利钱的方式，不应该在贷款资质上打擦边球。

王若琳还提到了接力贷的法律风险。对于家庭而言，接力贷必要两代人的共同到场，且房贷通常都是长达几十年的长期贷款，子女和父母共同买一套房，假如出现辩说纠纷，整个家庭成员都会扳连此中。如父母在还贷期间去世，且去世的父母存在多个继续人，很有大概会造成对房屋权属的争取；再比如父母仳离，或子女与夫妇仳离，多半也会涉及对房屋的分割等。别的，关于银行与家庭成员之间的按揭贷款条约，也大概因违反了我国的房产限购、限贷政策，而使协议的效力存在肯定的不确定性，一旦发生争议，各方的权益不愿定可以或许按约得到保障。

崔光灿也以为，在当前市场渐渐趋于理性的情况下，发发迹庭购房仍对峙自住为主，公道规划将来现金流，不要将该接力贷用于投资购房，以免产生风险。同时，固然是家庭内部关系，仍发起在购房前明了债权债务关系，以免造成后期不须要的纠纷。

（统筹：马春园）