三轮纾困潮背后：稳楼市政策怎样层层递进？

21世纪经济报道记者 张敏 练习生 李佳媛 北京报道

近来一段时间的房地产市场，不停上演着政策与市场的“攻防战”。一方面，各类稳楼市政策不停推出，试图给市场注入信心和活动性，使之从客岁下半年来的低迷中快速规复；另一方面，受各种因素影响，市场回暖的进程反复面临一些寻衅，行业活动性仍待进一步改善。于是，政策纾困与市场升沉不绝瓜代出现。

到下半年，这种互动仍在继续。

自7月末的中央政治局集会提出“保交楼、稳民生”以来，中央羁系部分又麋集做出多个动作，给楼市开释利好。包罗银行间市场买卖业务商协会给树模房企注入活动性，下调5年期以上LPR，央行表态保障房地产公道融资需求，等等。此中，颠末此轮降息，首套房贷款利率下限已降至4.1%的汗青低位。

这轮稳楼市政策的出台，目标是应对年中以来的市场降温。后者既有传统淡季的因素，又有部分项目歇工停贷带来的影响。必要指出的是，利率的下调，不光是针对房地产，而是低落企业综合融资资本和个人消耗信贷资本。

分析人士指出，这也阐明，当下楼市面临的题目已经不光是房地产题目，而与宏观经济的多个范畴密切相干。在这种情况下，楼市政策是怎样层层递进的？房地产市场又将怎样破局？

三轮纾困潮

在曲折的复苏进程中，不停给予政策利好，维持市场活力，已成为近期房地产市场的重要政策逻辑。回首已往一年，羁系部分共推出过三轮纾困步伐，来维持市场活力。

客岁下半年以来的信贷政策收紧，一度使楼市降至冰点，行业活动性也遭遇较大的压力。但从客岁9月开始，羁系部分不停开释政策利好，包罗对刚需和改善性需求举行支持。进入2022年，地方当局麋集推出各类稳楼市步伐，进一步给市场提供支持。1月，5年期LPR利率下调5个基点，这也是时隔21个月以来的初次降息。

2022年，楼市开局略显低迷，但相较于往年，团体买卖业务数据并不差。本年第一季度，天下商品房贩卖规模固然低于客岁同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期程度。在纳入国家统计局统计的70个大中都会中，相比于客岁第四序度，房价上涨的都会数目显着增多。

房地产业也一度出现乐观感情，有开发商以为，只要熬过第一季度，就能迎来市场的回暖，行业的活动性压力也将随之缓解。

进入第二季度，部分都会疫情反弹压力较大。4月和5月的商品房买卖业务规模连续创下近五年的同期新低。

在此期间，各级羁系部分继续推出稳楼市步伐，力度也不停加强。5月中旬，羁系部分将首套房贷利率下限在5年期LPR根本上下调20个基点，随后又将5年期LPR从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点。

这两次信贷政策的调解，再度给市场注入信心，叠加其他政策步伐，6月，房地产市场的各项指标有所改善，房价上涨的都会数目创客岁9月以来的新高。

但6月下旬，个别地方的项目出现歇工停贷征象。只管一些地方当局接纳步伐督促企业复工，但变乱带来的生理影响不容忽视，部分地区的新居市场买卖业务受到肯定影响。进入7月，传统淡季到来，房地产买卖业务规模显着下滑。

本年7月末召开的中央政治局集会，初次提出“保交楼、稳民生”。8月，5年期LPR再度下调15个基点，这也是本年的第三次降息。

这也将动员地方当局进一步出台稳楼市步伐。中信建投证券房地产兼构筑行业首席分析师竺劲指出，8月以来，苏州、无锡等都会相继下调二套房首付比例，上海临港新区收缩购房所需缴纳社保年限和限售年限，出台松绑政策的都会渐渐向强二线和一线延伸，同时政策内容涉及放松限购、限贷等有助于充实开释需求的政策。“我们以为新一轮政策放松周期已经开启”。

稳楼市与稳经济

易居研究院智库中央总监严跃进指出，已往一年来，当局部分连续脱手纾困楼市，在以往非常稀有。且在此过程中，凌驾100个都会出台了地方版稳楼市步伐，政策的力度和频次均堪称空前，这也表现出羁系部分稳楼市的刻意。

但停止7月，市场仍待进一步复苏。根据国家统计局的数据，本年1-7月，天下房地产开发投资、商品房贩卖、房企到位资金增速等指标继续保持负增长。7月，房价降落的都会数目略有增长。

“总的看，房地产市场出现下行态势，当前团体上处于筑底阶段。”国家统计局消息发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在消息发布会上称。

纵然颠末了三轮纾困，多数业内人士仍旧以为，现阶段的房地产市场，重要症结在于信心不敷。背后的缘故起因，在于楼市题目关乎经济局面，只有经济增长保持充足的动力，房地产题目才轻易办理。

严跃进指出，房地产市场与多个经济范畴有较强的关联度，在地盘、金融、生齿等红利渐渐减退的当下，这种关联显得更加告急。他表现，近期多部分出台鼓励生养政策的文件，此中就包罗住房政策向多孩家庭倾斜的步伐，即表现出房地产与生齿政策的关联度。

“红利期间，房地产曾经是拉动经济增长的告急力气；红利减退后，房地产的稳固更多有赖于经济的安稳。”北京某上市房企相干负责人向21世纪经济报道表现，本年以来，其公司项目出现较多的退房诉求，此中一项告急缘故起因在于，购房者遭遇裁人或收入降落，无力付出按揭贷款。

广东省垣规院住房政策研究中央首席研究员李宇嘉以为，要想稳住地产消耗，还必要在住民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入人群、外来务工人群、赋闲职员、育龄人群等，在消耗券、一次性生存补贴、专项补贴（好比生养）等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了住民端，才华真正让住房消耗和贩卖稳固，才华实现行业全链条的稳固。

究竟上，本年各地出台的稳楼市步伐中，已经包罗了不少关于稳固收入、促进消耗的办法，也有不少稳楼市步伐包罗在稳经济政策中。但分析人士以为，政策叠加效应的显现，还必要时间的沉淀。

就当前的这轮纾困政策而言，固然市场仍期待更积极的步伐，但其短期结果已经显现。

竺劲表现，8月1日到8月19日，重点30城新居成交面积854万平方米，同比下滑28.1%，环比下滑13.9%，连续了7月以来的低迷态势。但是8月13日到8月19日这一周，重点30城新居成交面积284万平方米，同比降落28.0%，环比上涨13.6%，出现了较为显着的边际改善，“政策刺激的作用已经渐渐显现”。