天下楼市狭义库存降落，但待售面积仍够1600万人居住

2022年，楼市履历了天下性的深度调解，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，此中新居成交同比降落27%，按常理来看，楼市库存去化压力应当急剧攀升。

但在此配景下，整年土地成交出现了深度调解，土地购置面积同比降落53%，大量土地被城投公司托底拿下，团体开工率偏低。据克而瑞地产研究中心监测，由于房地产住宅项目2022年领取销许速率放缓、新推案淘汰，天下商品房狭义库存竟不增反降，凌驾六成的典范都会狭义库存同比下滑。

不外，部门都会楼市成交量下滑幅度过大，但土地出让的回调力度不敷，楼市总体库存去化形势仍然严肃，广义库存量仍在攀升。国家统计局数据体现，我国商品房待售面积已经突破6.5亿平方米，现有待售面积富足1600多万人居住。

新推案淘汰致狭义库存不升反降

克而瑞按照狭义和广义两种库存量数据来反映各地库存环境，此中狭义库存量指已允许预售的商品住宅中尚未贩卖的修建面积，广义库存量的统计范围更广，指可贩卖房屋量和涉宅用地施工量之和，这内里包罗已拿地未动工项目和已动工未拿销证的项目，地区范围也包罗了地级市下辖县市。

一样寻常来说，狭义库存是一个中短期指标，也是一个房地产业内和主管部门重点关注的指标，而广义库存量则是反映楼市库存量的长期指标。

受楼市行情影响，人为放缓贩卖允许发放可以低沉楼市狭义库存量。从土地端来看，土地买卖业务量降落、大量城投托底拿地也导致了狭义库存的团体低沉。

2022年是实验会集供地的第二年，民营房企的投资力度跌入谷底，城投成为拿地新权势，会集供地地块有近半数被各地城投拿下，城投拿地开工率显着低于均匀程度，2021年城投开工率仅有38%，2022年城投拿地开工率仅为8%，开工率过低肯定导致新推案的淘汰。

分都会能级来看，根据克而瑞数据，楼市热度较高的一线都会狭义库存反而逆势上涨，至2022年12月末团体库存到达近3807万平方米，反而较2022年初上升了8%左右，是各能级都会中唯一库存规模上升的。

二线都会的狭义库存在2020年末一度到达2.7亿平方米左右的高位，但2021年、2022年出现连续两年的规模负增长，2022年同比降落3%。

三四线都会由于楼市信心显着阑珊，狭义库存出现快速回落，2022年狭义库存同比降幅高达6.5%。在市场走向不明、企业资金面承压的环境下，再加之前期土地买卖业务量降落的影响，2022年三四线新居项目领取销许的规模显着降落，而且显着凌驾了新居买卖业务规模的降落速率。

楼市长期库存压力仍在攀升

由于还存在大量新增的已拿地未开工项目以及已开工未领贩卖允许项目，2022年狭义库存的低沉，实质上是一种“假性回落”。

克而瑞数据体现，2022年广义库存同比增幅到达6%，八成都会广义库存同比上升，青岛同比增幅高达36%，长期库存压力仍在攀升。

别的由于楼市成交量低迷，无论是狭义库存还是广义库存，其消化周期都在上升，而且已经凌驾了2014年高点，克制2022年末，三四线都会的均匀楼市消化周期到达23.7个月，较2014年高点增长了26%。

记者查阅国家统计局网站，发现商品房待售面积最新数据同比大幅增长，已经突破6亿平方米。

国家统计局数据体现，克制本年2月末，商品房待售面积到达6.55亿平方米，同比增长14.9%。此中，住宅待售面积3.27亿平方米，同比增长15.5%；办公楼待售面积4700万平方米，同比增长21%；贸易业务用房1.39亿平方米，同比增长12.1%。

按我国人均住房修建面积39.8平方米盘算，现有待售商品房面积已富足1600多万人居住。由此可见，天下楼市库存去化形势仍然严肃。

据克而瑞统计，天下有凌驾四成都会的楼市狭义库存消化周期凌驾两年，仅少少数都会消化周期能保持在10个月以内。

典范的消化周期保持康健的都会是上海、杭州，克制2022年末，这两城的消化周期分别为6.9个月和6.4个月，较2014年高点的降幅均凌驾60%。这两城商品房年成交规模均维持在1000万平方米左右的相对高位，狭义库存规模控制在了教逑堤度，仅为500万平方米量级，使得狭义库存消化周期指标处于相对安全的范围。

广义消化周期在3年以内的都会，仅余合肥、杭州、上海、泉州等，此中杭州的楼市库存广义消化周期现在维持在2年左右的绝对低位。

而广义消化周期过长的都会占比过半，此中重庆到达9.8年，重要缘故起因是重庆商品住宅成交在2022年出现了大幅下滑，远远低于往年2000万平方米量级的买卖业务规模，加上土地供应回调力度不敷，导致重庆广义消化周期出现了巨幅上升。

三分之一已竣工住宅没卖掉

根据国家统计局数据，克制2022年末，天下住宅竣工未售面积已经到达2.7亿平方米，同比上升18%，创近五年新高。

但就汗青数据来看，现在的天下住宅竣工未售面积仍远低于2015年4.5亿平方米的高点。2016年起，楼市进入去库存周期，棚改等一系列本领的利用，一度让竣工未售面积逐年降落，在2019年到达低点。克而瑞地产研究中心以为，这个指标在2022年出现急剧上升，重要缘故起因还是竣工住宅的售出率出现了显着降落。

普通来讲，房子变得不好卖了。到底有多不好卖呢？根据住宅待售面积、住宅竣工面积、现房贩卖面积等指标，可以测算出积年中国竣工住宅的未售率。根据克而瑞测算，2022年，天下已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是说，克制2022年末，有约莫三成已造好的商品房没有卖掉。

由于我国实验商品房预售制，从房子卖出到竣工一样寻常必要1-2年的施工期，2016年起房地产周期上行，住宅未售率降落，至2019-2021年到达低点；而2020年起，团体市场去化率开始下行，直到2022年天下商品住宅贩卖规模较上一年降落了4亿平方米，以是竣工住宅未售率的攀升，与房地产市场下行周期是划一的。

克而瑞地产研究中心预判，若2023年消耗者预期和行业贩卖不能得到良好回正，竣工住宅未售率必将在接下来一两年内继续上行，导致商品住宅待售面积加快攀升，房地产库存积贮将更加严峻。