济南等多城推行二手房“带押过户”新模式：无须提前还贷，可用新贷还旧贷

每经编辑：魏文艺

已往16年，不绝在济南市历下区从事房产中介的文谦，险些每次都要等客户找亲戚朋侪凑钱，大概从垫资公司筹集过桥资金解押了房产证，才华卖掉名下的房产。

如今，这种状态将发生改变。

8月17日上午，济南市委市政府召开消息发布会公布，创新推出二手房“带押过户”登记模式，对于存在抵押的房产要上市生意业务的，实现不消先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。“带押过户”在工行、建行和北京银行等多家银行试点乐成，将在全市二手房市场全面推行。

济南市不动产登记中央党委书记、主任杜建刚在发布会上表现，如许的办法大大低沉了生意业务本钱，还可以全面化解生意业务风险。

《逐日经济消息》记者留意到，本年以来，国内多个都会实验二手房“带抵押过户”业务，除了济南，尚有山东青岛、广东珠海、云南昆明、江苏无锡、浙江金华等。济南的创新之处在于，团结天然资源和规划局、住房公积金中央、银行和公证等多个部门，引入公证处“提存账户”，为加速二手房生意业务流程，为“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实验提供了政策保障。

泉源：济南发布官微

紧缩二手房生意业务流程

文谦在国内一家大型房屋经纪公司工作，门店在济南市历下区。8月17日，他通过电话向记者先容，已往这些年，在济南出售二手房，房主都要履历大概凑钱还清银行贷款，大概向金融公司乞贷的“烦恼”。

“解押资金不是小数目，垫资公司放出的过桥资金会按照月数来向房主收取利钱。”文谦称，与自己公司互助的垫资机构，贷款利率高达2.5%，乞贷100万元，一个月手续费大概要2.5万元，“而且是在银行顺遂给到房产证的情况下。”

只管《民法典》正式实验后，根据第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押产业”，但是在许多都会，银行出于掩护债权的思量，在办理二手房贷款时，约定了买房人不答应带押过户。

据杜建刚先容，济南推出二手房“带押过户”，就是带着抵押过户，把排除抵押放在了末了环节，这一点调解带来两方面的利益。

一方面，传统模式要求先解押才华过户，解押就必须要还款，不还款就不大概解押，也就无法办理过户。而买方假如须要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才华放款，在这种情况下，卖方想要用买方的钱还贷是不大概的，就必须筹措过桥资金，因此额外增长了一大笔付出。而“带押过户”的模式，是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，低沉生意业务本钱。

泉源：济南发布官微

同时，在传统流程下，环节多而且时间长，一旦生意业务两边任何一方出现经济纠纷，导致法院查封了房子，对整个生意业务会产生倒霉影响。而新模式是不须要先解押，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，假如过户存在题目，房款还能原路返还，最洪流平保障了两边优点，将风险降至最低。新流程实验后，生意业务两边无需跑腿，办理时限由原先的十几天压缩至1-3个工作日办结。

引入公证“提存账户”是济南的紧张创新环节之一。齐鲁公证处党支部书记、主任冯培明在发布会上表现，公证处是法律规定的提存机构，提存分为清偿性提存和包管性提存。生意业务两边在签署生意业务条约的同时会同步签署提存协议、委托书，由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户，在完成房产过户登记后，公证处将上述款子打入卖家银行账户用于归还卖家尚未偿付的贷款，剩余部门打入卖方个人账户。

多个都会已经实验

究竟上，针对二手房生意业务“带押过户”的步伐，济南并非是“第一个吃螃蟹”。

据广东省珠海市政府办公室官方信息平台的消息，本年2月份，珠海市不动产中央推出的二手房生意业务“带押过户”五合一新模式，让购房者“只跑一趟银行”，就可办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押“五件事”。

通过买方、卖方、银行签署三方资金羁系协议，约定在卖方贷款银行抵押权初次登记完成后，从资金羁系账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款子再划转至卖方个人银行账户。以一套代价1000万元的房产为例，按七成贷款额及原1个月贷款期计息，卖方可直接节流“赎楼”融资本钱15万-20万元。

本年6月，浙江省金华市首笔二手房“带抵押过户”按揭贷款业务在金华银行市府支行落地，实现了二手房生意业务转移登记、抵押注销登记、抵押再次登记“三合一”办理。江苏省无锡市下辖的江阴市不动产登记中央也完成了无锡的首笔个人存量房带抵押过户业务，实现存量房生意业务转移登记、抵押变动登记、抵押初次登记“三合一”办理。

据相识，江阴市不动产登记中央团结江阴市住建局、无锡市住房置业融资包管有限公司等部门推出“安居宝”民生项目，为二手房生意业务提供便利，促进生意业务市场生动。

锦天城状师事件所资深状师张春光8月17日下战书在担当《逐日经济消息》记者书面采访时表现，房屋可带抵押转让，是《民法典》的一大“创新”，即《民法典》承认了抵押权具有追及力，这是《民法典》和之前的法律、司法表明关于抵押物转让之规定最本质的区别。在掩护抵押权人的底子上，增长了抵押产业的运动性。

不外，张春光也提到，“带押过户”即抵押权人稳固、抵押物稳固，在此底子上全部权发生变动。房屋出卖人须要留意的法律风险是，自己已经不是房屋全部权人，但照旧债务人，银行的钱还要由自己还。假如房屋发生了一些触发提前还款的情况（如新的房屋买受人未按照干系规定装修导致房屋坍毁灭失等），则出卖人就要面对着贷款提前到期的风险。

而房屋买受人须要留意的是，出卖人假如没有按约还款，银行即会走法律步调司法拍卖其房屋，买受人的全部权不能对抗银行的抵押权。云云一来，房屋出卖人即面对着房子被司法拍卖，自己丧失全部权并被赶出该房屋的法律风险。

二手房市场表现低迷

力推二手房“带押过户”步伐的背后，是二手房生意业务长时间表现低迷的现实。

中指研究院数据表现，本年7月天下100城二手住宅匀称代价为16012元/平方米，环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点；同比上涨0.35%，涨幅较6月收窄0.52个百分点。二手住宅代价环比下跌的都会共69个，较6月增长11个。

数据泉源：中指研究院

贝壳研究院数据也表现，7月贝壳50城二手房景气指数较6月降落1，分析业主预期仍偏弱。

另据国家统计局最新发布的70城房价指数，7月份山东济南二手房代价环比降落0.2%，同比降落3.0%。自客岁9月份以来，克制本年7月份，济南二手房代价已出现11连降。而7月份青岛二手房价环比上涨0.3%，同比降落1.6%；烟台环比上涨0.9%，同比降落2.5%。

对于济南推出二手房“带押过户”的步伐，易居研究院智库中央研究总监严跃进8月17日下战书通过微信向《逐日经济消息》记者指出，“从如今天下都会看，一些都会的政策照旧略显滞后，仅仅停顿在生意业务登记同时举行的过程，而实质的题目，即‘怎样让卖家不消筹集款子还贷款’方面没有真正破解。而此次济南看似是一个二手房生意业务过户和登记的政策，着实也是二手房加速流畅和生意业务的政策，表现了低沉二手房生意业务本钱、生动二手房的政策创新思绪。”

（应受访者要求，文中文谦为化名）

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